潘石屹要开启中国竞价租赁时代仅是噱头？

国家支持租赁，支持盘活存量资源。

中国要进入全面竞价租赁时代吗？潘石屹似乎这么想。

7月31日，SOHO中国董事长潘石屹表示，让租户们举着钱抢房子——竞价租赁。在SOHO中国房源租赁竞价活动现场，进行了8个项目的当场竞标，中标的企业行业不一。潘石屹说：“只要不是非法集资的、传销的和开夜店的，谁给钱多就是谁。”

据悉，此次共有241间房子参与竞拍，达成佣金3100万元，未来SOHO中国的所有房源都将参与竞标。SOHO中国董事长办公室王小雅向时间财经介绍，类似这样竞标会，将成为SOHO中国的日常动作，定期举行。

房子是用来住的不是用来炒的，这是早已明确的政策方向。围绕这一方向，相关的配套政策，如租售并举、租售同权也相继成为各大媒体争相报道的热点。而自诩“土人”一个的潘石屹，早在2011年就转售为租。2014年，他又一跃跳入当时大热的互联网创业大潮，推出联合办公空间产品SOHO 3Q。今年6月，潘石屹透露将分拆3Q明年上市，定位为中国最大的办公楼综合服务商。如今，推出的竞价租赁，说明他在商业房出租的路上已经走到了最后“精装出货”的阶段了。

竞价租赁会给SOHO中国的业态带来何种改变，会形成蝴蝶效应从而影响到商业和住宅地产租赁市场吗？

中国房地产业协会原副会朱中一对时间财经表示，不论是商品房还是住宅楼的租赁，只要是商品，就会受到供需关系的影响，不存在住宅楼租赁就不能竞价一说。从宏观层面讲，国家支持租赁，支持盘活存量资源。

“SOHO中国的竞价租赁根本谈不上对行业有什么影响。”中原地产首席分析师张大伟对时间财经说：“不是我认为，而是它就是一种噱头。”

噱头？

众说周知，竞价的本质经济逻辑是“供不应求”，艺术品的竞价拍卖是因为它的唯一性和稀缺性。张大伟表示，法院房子的竞价拍卖是因为稀缺和价值被严重低估，而商业房产租赁并不涉及大金额的产权交易，当日活动现场竞拍下的房屋所在地段也并非一房难求。

此外，房屋租赁的价格本身就波动性强，如果SOHO中国觉得自己的房子供不应求，调整价格进行涨价即可。由此，张大伟强调这就是“营销噱头”。

明源地产研究院执行主编、研究员艾振强验证了张大伟的观点。“目前来看，这种做法有一定的积极意义，但业内更多的认为偏营销噱头。”他对时间财经表示，竞价租赁这个方式确实夺人眼球，看起来更公开透明，但是没什么颠覆。

SOHO中国显然不能认同这种观点。SOHO中国董事长办公室王小雅说：“我们确实有打算将这个做成一个全面性、日常性的行为，以后将定期进行竞价拍卖，并且不排除未来将竞价环节变为线上。”

事实上，推进竞价租赁SOHO中国有现实获利和推进行业发展两方面考虑。仅从实际获利而言，望京SOHO现在出租率是99.6%，供不应求导致想租房的人“手快”才抢得到。部分人还去拖关系租房，将“手快”和“寻租”转换成竞价产生的溢价收益，SOHO中国自然愿意做。

还有一个目的或许是，SOHO中国想利用此举让房屋租赁公开透明化。潘石屹表示，房产的出售出租市场相比其它市场还很落后，其中最重要的原因就是不公开透明。我们试着用公开办法去出租，租金和佣金都放在明处。

关于竞价租赁仅是SOHO中国在租赁中的一个可以随时调整的战术，还是企业未来发展的战略布局？王小雅表示，项目刚开始试水，还无法作答。

“老潘呢，很会做营销的。”我爱我家集团副总裁胡景晖对时间财经表示，竞价租赁在租赁行业是一个创新性的营销方式，同时对SOHO中国的业务框架也是很有益的推动。但未来是否能成为市场的主流，还有待市场的检验。

而某房地产从业人员认为这就是一种必然趋势。他向时间财经介绍，在长租以及租赁机制不断完善的情况下，竞价租赁是迟早要出现的，何况政策越来越倾向于自持或是租赁，SOHO中国也是比较早开始做自持物业经营的。

SOHO中国租赁业务的主要形态是提供联合办公的3Q服务。根据全球最大的企业增长咨询公司Frost amp; Sullivan（沙利文）研究结果，未来5年，中国联合办公市场的空间面积将保持高速增长。预计到2022年，中国联合办公市场的空间面积可达到7890万平方米，年复合增长率预计达到50.2%，占商业办公物业总面积的16.36%。

面对一个如此诱人的商业领域，潘石屹的打法却并不“互联网思维”，他表示3Q服务“盈利是第一位，规模是第二位”。

值得一提的是，潘石屹曾表示，SOHO 3Q年底达到5万个工位的目标。短期有实现5万工位的任务，长期有业务转型规划。如此看来，竞价租赁这招，不论是营销噱头还是确定的打法，都有其必然要出现的意义。

去中介化？

王小雅介绍，竞价租赁还是一个去中介的过程，现阶段尚依赖于中介的引流。开启全面竞价租赁后，并不存在竞价和中介客户两条线，中介引流过来的客户一并参与竞价。

但明源地产研究院执行主编、研究员艾振强认为，“竞价租赁去中介化是个伪命题。”他表示，竞价和中介两者并不存在冲突，不论公司的租赁或者出售业务做到多大，都需要与中介合作。

“潘的这个玩儿法，是一个比较Open的平台。不管我们有没有跟SOHO中国签具体的合作协议，都会跟潘一起玩儿。”我爱我家集团副总裁胡景晖对时间财经表示，我爱我家从SOHO中国还处于房产售卖的阶段就开始合作，后期又和SOHO中国一起为小企业提供租赁服务。他认为，SOHO中国的竞价租赁目前体量非常有限，还不存在抢别人蛋糕的问题。

有意思的是，胡景晖认为竞价租赁对于我爱我家来说反而不失为一种启发。只是现在政府还是希望租金相对平稳一些，所以要做竞价租赁的话，还是有些政策风险。

需要注意的是，此次参与竞价租赁不仅仅是SOHO中国的所有房源参加，还有一部分小业主将房源委托过来进行竞价租赁。“从通知小业主我们有这个项目开始，大概一个月时间，我们被小业主委托代竞价租售的房子有13万平米。”王小雅说。

那么，未来SOHO中国是否会将“代理”进一步扩大，形成一个独立的商品房竞价租赁平台呢？毕竟自身房源增量有限，而市场房源有更大的可能。

胡景晖认为，并不排除SOHO中国未来成为一个商业房的租赁平台，如果真的能做成也算是潘石屹的一个华丽转身。毕竟潘石屹从房屋的开发出售到自持租赁，一直未停下探索和求变的脚步，只是事情并不会很简单。

但艾振强认为可能性较小，也没有必要。他的理由是，“做平台不是房企该干的事，专业的人做专业的事。”

贝壳找房公关王婧则对时间财经表示，SOHO中国的业务和贝壳找房没有关联，暂时还是互不相交的平行线，无法做出回应。

住宅租赁也竞价？

竞价租赁其实并不是SOHO中国的创举。美国租房竞价软件Rent berry早在2015年就实现了房东定价，准租户们竞价的模式，主要应用在居住房租赁领域。在中国，这一模式具有了新的意义。

在抑制房价、保障住房租赁的宏观政策背景下，四川在今年初上线了2200余条房源，市民可上网登录平台进行竞价租赁。不过房源并非来自商业地产，而是四家国有住房租赁公司，房源也以住宅为主，房源由第三方评估公司进行估值，制订了起拍价，竞价时间为一个小时。主要在于盘活国有存量房源。

南京的尝试更早。南京日报早在2014年就曾报道，有国有企业拿出门面房进行竞价租赁，以竞价的方式代替先到先得，以实现国有资产的保值增值。

既有先例，那么住宅楼的竞价租赁能否更进一步，达到广泛运用呢？

“住宅不可能存在竞价。”张大伟表示，与商品房作为纯投资产品不同的是，住宅楼在中国关乎国计民生，售价是设限的。对于上述国有企业的做法，他认为并不能严格意义上称为“竞价”，毕竟它是有“上线”的。

但时间财经经查阅资料并未发现四川、南京等地的竞价租赁存在“上线”一说。浅显的道理是，租客并不会选择一个高于市场的价格去竞拍国有资源出租房。

胡景晖认为是可以将竞价租赁应用于住宅领域。“但是我觉得现在这个时间点不太好。”他对时间财经表示，竞价本身就是推高租金的逻辑。今年以来房价上涨又引起政府有关部门的高度关注，如果要应用到住宅租赁领域还须更加审慎。（北京时间财经 陈世爱）

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