被称为楼市风向标的深圳楼市终于压下了上涨神话

不断调整的怪圈正在被打破作为中国房地产市场的领头羊，经济特区深圳逐渐回归住宅本源

被称为楼市风向标的深圳楼市，终于压下了上涨神话。

经过自上而下涉及所有参与者的调控相结合，新房越来越新，二手房直接处于量价下跌状态，这在过去很长一段时间都是独一无二的从数据来看，截至9月28日，即将到来的金九热卖期，深圳二手房成交数量仍保持下降趋势，仅成交1933套，新房的受欢迎程度也在下降

可是，市场也有例外日前，深圳房地产市场新开4个市场，共推1907套房子，吸引了4300多名买家，再次上演千人抢房大戏，给市场带来了久违的热度在接受《中国证券报》记者采访时，分析人士认为，人气只是深圳楼市深度调整过程中的一朵浪花这些物业已经客户很久了，总价低，卖点突出，只需要价格实惠受欢迎并非意料之外，但并不意味着新房市场蓬勃发展，也不能改写整个市场的调整格局

在传统的金九银十热卖期，深圳楼市迎来一批项目入市伴随着投资者的减少，只需要它的客户很难跟上当前的热度

购买力还在，热度在下降！

过去8月，深圳新建商品住宅销售价格指数上涨1%，在70个城市中排名第一与几乎停摆的二手房市场相比，深圳新房依然火热

可是，在政策的强力调控和干预下，行进的脚步显然艰难。

过去炒房，代持，高杠杆等疯狂行为逐渐变得不合时宜，转向持币观望，深知市场冷暖的开发商也开始调整营销策略，比如加大项目推广力度，开始引荐，延长客户收储期。

日前，深圳楼市迎来了久违的火爆局面，一天4个新版《阳光普照》，一周6个新版共计2855套房售罄这无疑是深圳平金九新房市场在销售期间交出的最好成绩单

据分析，四款新品中有两款的总价为400万元其中，光明区星河天地共推房源937套，成功筛选客户1955批次项目均价约5.19万元/平方米，总价约434万元/套龙岗区易安都市中心四期共推房375套，登记客户953批次，均价约5.56万元/平方米，总价约474万元/套

此外，宝安区宏发西岳共推514套房子，注册客户1289批次，均价约8.87万元/平方米，总价约734万元/套，宝安区前海滨城花园已备案81栋，已登记约146批次，均价约8.5万元/平方米。

4套一天售罄，4343批次买家涌入深圳楼市，总价400—1000万网红板块的光天化日印证了深圳楼市依然存在的超强购买力，但光天化日背后的申请人数太少，短名单分的大幅下跌，透露出市场热情有限

最近又有几个热门新盘被警告，坂田华侨城合塘里最低进场点为48.9分，光明星河天地最低进场点仅为48.8分，项目最后一次开盘最低进场点为64.1分龙岗大运网潘虹易安都市圈中心四期，最低入境点仅39.2分

此外，宝安的两大日报光碟《Xi悦华府》和《千城滨海花园》，甚至不需要积分。

多晒只能说明深圳的购买力是

以莆田华侨城汤和巷为例，项目毛坯备案均价仅为5.9万元/平方米，十二橡庄园一期挂牌二手房均价约7.5—8万元/平方米，此外，同样为高层住宅的德润荣军府平均挂牌价格约为8万元/平方米目前，十二橡庄园一期指导价为5.31万元/平方米，德润荣军府指导价为6.13万元/平方米

我蹲了很久，之前的吹风价格已经达到7万元/平方米了合利项目附近的一位中介告诉记者，去年12月，下一期新沂嘉峪山7期以均价7.7万元/平方米入市，两套相距约1.2公里

早在今年5月，《关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》政府就对新房价格进行了调控，明确深圳市预售，现售商品房批准销售价格原则上不超过去年至今同区位同类型新房网上签约价格，不得分批推高，不得以装修变相涨价。

除了价格优势，它是一个较低的进入门槛。

当网红板块悄然降温的时候，深圳新房市场明显降温，很多项目的报名人数惨淡，远不及供应套数。

比如前海花园如果只推出81套房，因为套房数量少，而且是既有建筑，也就是马上就能买到，拿到惊喜证书就成了业内普遍认为有高分的项目但最终实际获批的有146批次，尚未达到申请人数超过住房套数3倍的积分入围标准

外界关注度较高的光明云科福开盘仅60%，宝安莲头东方家庭花园也未能实现日光，离满京华不远，华庭9月18日正式选房，416套房源不足四成去年12月项目入市时，1129套房源顺利日光在这个相对冷门的区域，比如坪山，有新房开盘出售，甚至不到10%

这种情况在去年楼市火热的时候是无法想象的，深圳的新房市场正在迎来低点时代前述房地产从业人员表示

金九银十新房供应增加。

在金九银十下，房企增加了供应。

截至9月28日，深圳已有20多个新盘获批预售，其中包括15套住宅。

宅，超7000套房源供应另据统计，接下来的银十，深圳计划入市住宅还将达30个，涵盖深圳本市9个区，涵盖包括久违的福田和南山

供应加大的同时，是购房者心态的剧烈变化一购房者对记者表示，看着这么多新盘入市，价格都低于预期，心里热度反而降低了

现在主要是刚需进场，从目前一些新盘认购情况来看，房子正不断靠近居住属性，投资属性正在减弱业内某人士对记者表示

值得注意的是，之后的第四季度还有深业中城，润玺二期，前海润峯府，深铁懿府二期，海德园等一批重量级豪宅网红盘或预备入市，套均总价千万元起。

以深业中城为例，2019年首期推售时，均价便达13.1万元/平方米，总价区间1508万—7788万元/套，高价的同时是高热度，项目192套房源吸引约2800个认筹量，中签率低至6.8%。

在严格销售价格指导下，不排除部分豪宅网红盘将以更加亲民价格入市，届时或将又掀起打新热，刺激相对低迷的市场。

对于购房者而言，接下来是更多的选择，对于开发商来说，伴随着更多项目入市，竞争态势还将更激烈，网红盘的热度能持续多久，对于整体市场带动又有何促进效果还需观望。

不过，就深圳各机构反映称，目前开发商仍然看好深圳房地产市场。

零开单，租赁生意支撑发展

新房市场不温不火，二手房交易则在指导价下一片惨淡。

好久没开单了，现在主要靠租金支撑生意深圳龙岗一位于地铁口旁的中介门店工作人员杨亮无奈的表示，在记者与其交谈逾一个小时内，店内未有任何一位上门客户咨询，也未有话打进

当谈及深圳强购买力时，杨亮表示，二手房指导价增加了首付成本与观望情绪，虽然深圳不缺乏购买力，但对于原先能拿出200万元首付，总价在600万元房子的客户，他们是不愿意妥协以同样200万元去买总价更低的小区或更偏板块。

很多不着急的买家都在等业主降价，或者去‘打新’，但目前深圳二手房整体价格仍比较坚挺，尤其热门板块抗跌性较强现在主要是一些泡沫较大区域可能会率先调价，但暂时没有大范围挂牌价跳水情况出现，所以买家不断观望，成交量一跌再跌杨亮继续说道

继7月二手房过户量同比跌幅超8成后，过去的8月深圳二手住宅成交量仅为2043套，继续暴跌79.96%%据深圳市住建局公布数据统计，截至9月28日，即将结束的金九，深圳市二手房成交套数仍保持下跌趋势，仅成交1933套

正常情况下，下半年二手房成交周期都会比上半年拉长，今年因为贷款利率上涨和放贷缓慢等现实性问题，时间线被拉长尤为明显宝安一位近期有幸开单的中介小刘吐槽着周期长，变数多，成交不易

成交量上不去的另一面，是挂牌房源的越压越多，截至9月28日，深圳市房地产信息平台公布的全市二手房房源已达6.49万套，去年同期数据仅在4万套上下。

政府挤泡沫决心明显

新房市场不温不火，二手房交易一片惨淡，但深圳官方的稳预期手段没有放松这从强化房地联动，通过价格引导进一步稳定市场购房预期的土地市场可见端倪

正式出让当天，22宗宅地仅有15家房企参与，其中超7成为央企，国企，就连过往土拍战绩辉煌的龙光，佳兆业等均未现身。

楼市预期被掐得死死的，未来几年市场都将以居住和改善需求为主，行情不稳定，不敢乱花钱，我们也需要观望观望一家未参与拿地的房企投拓人士表示

值得注意的是，在本次集中供地中，政府同样加大了租赁住房供给，包括有2宗为全年期自持租赁住房用地，6宗地块在达到最高限制地价时，开启竞配70年自持市场性租赁住房，政府将同步控制租金水平与涨幅。

楼市调控从来都是多维度，多管齐下，通过加大住宅供应，租赁住房供应，推动市场平稳行进。

金九即将落幕，短期来看，在无进一步利好刺激下，深圳楼市或将持续保持低位运行，但长期仍被看好。

正如财经专家刘晓博所认为，由于深圳商品房总量偏少，常住人口‘自有住房率’严重偏低，再加上深圳经济有活力，人口增长快，所以圳楼市值得长期看好但短期看，尤其是2年内楼市僵持，横盘是好事，这有利于提升城市竞争力，有利于让更多的人‘进入深圳’

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