中国未来的房价，你能猜对吗？

买房还是租房，这个问题确实非常复杂，复杂到鸡汤哥算错了……

是的，在周一推送第二条《中国未来的房价，你能猜对吗？》文章中，有读者提醒，鸡汤哥把租房多算了30万。鸡汤哥吓得鸡冠都白了！读者很细心，感谢，赞！

经过再次审查，鸡汤哥发现选择租房，投资起始本金也并非30万，而是34万。

不过，请大家放心，那只粗心大意的鸡，已经被领导炖了。

所以，本次修改后的推送由涅槃重生的鸡汤哥为您推送。

鸡汤哥也不能保证今后不再犯错，恳请各位持续监督、共同进步！

其实，买房还是租房，通过算一笔经济账就可以知道答案。

让我们以一套面积为40平方米、总价100万元的房子为例，算一算买房和租房20年后哪个更划算。

· 正· 文 · 来· 啦

1.

买房：20年后，花费143.94万得到一套房子

如果直接向房地产商购房的话，需要首付30万元（首付不能低于房价的30%），并办理商业性贷款70万，分20年还清。

根据基准利率4.9%来算，每月需还月供4581元，20年本息共计109.94万元。

加上买入时支付的2%契税和2%的物业维修费，税费共要支出4万。

将上述费用合计起来，买这套房子的成本包括现金和月供：

现金=首付30万+税费4万=34万；

月供=每月4581元×12个月×20年=109.94万元。

换句话说，20年后，购房者花了143.94万拥有了一套住宅。

2.

租房：20年后，可拥有资金148万

如果用同样的资金来租同一套房的话，将租房人手上的34万元用于购买货币基金，并将月供4581元拆开。

为了便于计算，估算月租金为2581元，剩下的2000元仍然用于购买货币基金。

其中，假设低风险的货币基金年收益率为4%（这是非常保守的估算，实际投资利率可能更高）。

按复利计算，20年后34万元购买基金获得的本息共计74.5万元。

此外，每月2000元用于购买货币基金，按复利计算，20年后获得本息共计73.3万元。

归结起来，租房者在20年后的资产为74.5+73.3=148万。

3.

在这个例子当中，买房与租房的区别在于：

当投入同样的资金，20年后买房者拥有了一套住房，而租房者则持有148万元现金，因此要比较的是这套当年价值100万的房子是否增值至148万

按照总价100万元计算，该房产的每平米价格为25000元；

若按照148万元计算的话，单价必须达到37000元，也就是说，只有每平方米的房价上涨了12000元，买房者与租房者才勉强“平手”；

如果涨幅持平，则买房者不划算；如果房价下跌，买房者亏得更多。

若20年后房价由每平米25000元上涨到37000元，相当于年均涨幅2%。

结论：房价保持不变，租房好。房价持续上涨，买房好。

为了更好地判断房价在20年的周期能年均涨幅是否可以达到2%，我们可以参考一下近20年中国平均房价涨幅状况：

以及近20年来发达国家的平均年度房价涨幅情况。

以英国和德国为例：

鸡汤哥的数据并不全。买房划算还是租房划算，就要看中国未来20年的发展跟哪个国家哪个时期更接近了。

如果像90年代到21世纪前十年的德国那样，买房就不划算。

当然，如果像20年前的英国那样，买房就赚了。

需要注意的是，由于中国此前的房价快速上涨是基于经济快速起飞的时代，当经济成熟后，房价暴涨的速度不可持续。

但是，个别城市的房价涨幅有可能远远超过全国平均水平，那就看你能不能选对城市了。

这一点，鸡汤哥也帮不了你。

4.

最后，鸡汤哥想提醒大家的是：

选择租房还是买房，除了要算经济账外，更主要的还是应该从自身的需求、经济承受能力以及在今后一段时间的发展需要来考虑。

同时也要结合中国国情及相关的政策来选择，包括房贷利率的浮动、投资收益率的变动等。

END

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