“地王”频现下半年土地供应料“因城施策”

    今年上半年，部分城市的土地市场连续炽热，“地王”层出不穷。数据显示，全国300个城市土地出让金总额较去年同期增长34%。业内人士表示，下半年热点城市“地王”出现的频率或有所下降，但地价仍也许保持高位，监管部门将持续标准市场交易。同时，土地供给政策下半年将更有针对性，更多“因城制宜”的办法或出台。

     土地出让金大增

    中国指数研究院研究报告显示，2016年上半年，全国300个城市土地出让金总额为10818亿元，同比增长34%。其中，住宅用地（含住宅用地及涵盖住宅用地的综合性用地）出让金总额为8466亿元，同比增加53%。

    但一线城市受供给缩水影响，成交量及出让金双双下滑，降幅居其他类型城市前列。二季度少量入市宅地遭到房企激烈争抢，“地王”由中心城区向近郊及新城分散。一线城市供给有限使众多品牌房企转战二线重点城市拿地，南京、苏州、合肥等地首当其冲，有关城市、区域地价纪录一再被刷新。上半年二线城市楼面均价及出让金显著上涨。三四线城市延续前期低迷走势，与一二线城市的市场情形对比趋于分化。

    中国银行国际金融研究所李佩珈以为，最近几年来地价高企且涨幅较大，而实体经济报答率有所下降，房地产企业报答率仍然较高，大批资金仍在涌入房地产市场。好比，2015年房地产类上市公司ROE约为10%，而制作业公司只有5%。另外，一线城市土地供给相比较有限，部分房地产企业前期土地储备较少，也必定水平上形成上半年“地王”频出。

    克而瑞信息集团高等副总裁于丹丹表示，地价的传导已经深入影响到了置业者的购房决策，一些区域“地王”的出现自然地抬升了房价。今年上半年，全国合计成交了110宗总价、单价“地王”，短短半年已超出2009年72幅的数目，创出新高。

    上半年保利地产拍下4幅“地王”，总计金额达到159.4亿元。信达地产拍下3幅“地王”，耗资215亿元。阳光城集团首席财务官兼首席营销官辛琦以为，从财务角度看，某个行业利润率愈来愈薄时，确定是企业抢资源抢得很凶猛的时候，这和其他行业的情形一样。在资金宽松的情形下出现“地王”是正常的。

    另外，领土资源部日前下发《土天时用整体规划纲领（2006-2020年）调整方案》，对各省市2020年耕地保有量指标作出调整。其中，北京、天津和上海三地2020年的耕地保有量指标大幅下降。首创证券研究所所长王剑辉表示，耕地保有指标的下降释放出热点城市建设用地指标增长的也许性，从而有希望减缓核心城市对土地资源的需求，平抑地价过快上涨。

    防备土地市场过热

    合肥市日前出台了《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的告诉》。该告诉表示，实施差别化供地政策，在商品住房价钱较高、价钱动摇较大的区域增加栖身用地供给。

    在市场高烧的南京，有关部门也出台了调控政策。在日前南京的土地拍卖中，8宗宅地仅1宗成功出让。5宗地块超出最高限价、2宗因邻近限价时举牌过量没办法推断，最后所有终止出让，大部分房企白手而归。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进以为，在自在竞拍的土地市场，仍然是价高者得，因尔后续仍需持续标准市场交易。好比，应推动完善限拍制度，举高拿地门槛，同时要保证房企合法拿地的权益。

    业内人士表示，关于土地成交过热地区，还可效仿此前某些地区已推行的经历。好比，地块在公布出让肇端价时，也公布竞拍最高限价。在拍卖中超出规定溢价率后，停止竞价，改成竞争配建保证房面积或保证房建设资金，配建面积最多者或出资最高者为竞得人。这些举动的根本目标是让房产市场沉着下来。

    严跃进表示，在控制房企过激拿地上可从三方面入手：一是限制部分房企拿地资格，好比近两年房屋质量问题较多的房企应被限制拿地；二是加大力度推行相似上海如今推出的租赁型公寓住房形式，这样可以对房企拿地构成更大束缚；三是让房企一次性缴付土地出让金，举高了资金门槛。

    明源地产研究院副院长刘策以为，在土地交易市场投资过热的城市应尽量视要求增加土地供给量。在没办法新增供给的地区，价钱自己也是一种调理机制，自然会通过价钱门槛减弱房企拿地热情，促使土地价钱理性回归。应通过土地供给筹划来稳固市场预期，克制非理性自觉竞拍因素。另外，一线城市要处理“地王”问题，可在旧城改造层面出台政策，加速旧改供地过程。

     “地王”或削减

    光大证券分析师詹帝以为，整体看，土地供给政策在下半年或进一步紧缩。政府力图不出现新一轮楼市泡沫，部分地区必将紧缩土地供给量或控制竞拍价钱上限。开发商在一二线城市激进囤地扩大土地储备的热情需小心，而三四线城市现有库存太高、对房企的吸引力有限，在这类情形下地方政府的土地供给战略显得尤其重要。2016年下半年，更多“因城制宜”的战略将面世。

    克尔瑞研究中心公布报告以为，下半年三四线城市的土地供给估计坚持压缩状态，热点城市“地王”出现的频率或下降，但地价仍也许保持在高位。如今，苏州、南京等热点城市虽面对政策调控压力，但在行业集中度迅速提高、大中型企业规模诉求高涨的背景之下，土地市场也许难出现本质性降温。

    广发证券房地产行业首席研究员乐加栋以为，普通而言“地王”一再出现，政策会慢慢缩紧。从过去几轮地产周期看都是如此。

    正荣集团总裁助理刘翔则表示，只有相比较地王，没有绝对地王。房地产三年一周期，必定会出现动摇。正荣不放过一次机遇，但也不会猖狂拿地。

    融侨集团副总裁兼首席投资官康红恩表示，从今年下半年开始，调控窗口期也许快到了，很多城市都在大批推地。在这类情形下，房企不要被一部分“地王”或许被“地王”这类现象所困惑，越是在这类时刻越要沉着。融侨集团今年下半年确定会拿地，但不会拿“地王”。

    另外，上海华夏地产市场分析师卢文曦表示，土地市场已经成为管理层比较关注的问题，不消除会对房企场外配资举动进行监管。如此，市场预期会相应下降，起码不会坚持高亢状态。（彭扬）

郑重声明：此文内容为本网站转载企业宣传资讯，目的在于传播更多信息，与本站立场无关。仅供读者参考，并请自行核实相关内容。