国土部文件显示长期限购将不只北上广深

自2011年1月份开始，北上广深的限购政策其实从未退出，今年上海、深圳更是进一步升级了限购力度，要求非户籍人口缴纳社保必须满五年。

人们愈来愈困惑，这些特大城市的限购到底会不会退出，什么时候才能够退出，能让新北京人、新上海人、新深圳人，拥有一套属于自己的住宅。

就在昨天 ，领土部公布了一个政策，揭开了一个惊天机密：大城市的限购政策生怕在5年内都不会退出，不只不退，限制还也许比之前更严。

缘由是这些大城市，并没有为也许流入的1亿农业人口打算好相应的建设用地。而且，不只是北上广深，也许会有更多城市开启长久限购。

这意味着假如限购撤消，房价将缘由是供求抵触进一步升级，出现迅速的上涨。只需人口向超大城市、特大城市转移的大趋向不转变，楼市的限购政策就很难会退出。

1亿农民进城名单：没有北上广深

10月10日，领土部公布了《关于树立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数目挂钩机制的实行看法》。

在公布上述文件时，领土资源部还召开了专题新闻公布会，提出2015-2020年全国新增建设用地总规模约3900万亩，其中包括了进城落户1亿人口的各类用地需求，初步预算为1200万亩。（折合成人均，是每人80平米。）

然而，这1200万亩建设用地，没有一亩安排在超大城市、特大城市。文件提出，超大和特大城市的中心城区原则上不因吸纳农业转移人口安排新增建设用地。

如今，我国的超大城市一共有七个，除过北上广深外，还有重庆、武汉和天津。特大城市则有南京、成都、沈阳、哈尔滨、杭州、西安、苏州、佛山、东莞等9个，除过哈尔滨、沈阳、西安和重庆外，其他城市都已经被列入了限购范围内。假如这些城市建设用地不扩增，或许不通过行政区划的调整，并入周边的县级市，那么就存在被长久限购的也许。

以上海为例，截至去岁终，全市常住人口总数为2415.27万人。其中，户籍常住人口1433.62万人,外来常住人口981.65万人。依据之前公布的规划，上海将来20年的总城市建设用地规模就3200万公顷，折合成人均，也就132平米。

假如许可人口大批流入，又不给上海增加建设用地指标，人均建设用地就会大幅削减。不只是房价又会迅速飙涨，马路上的车也会更多，交通也会更堵，地铁里的乘客会更多，甚至三甲医院的列队都边得更长。

人均建设用地的差异差距，在体现了上海突出的供求抵触同时，也解释了为何上海的限购办法、落户要求会比其他城市更为严厉。

事实上，不只仅北京、上海这样的城市，其他城市也存在人口大批流入和严控新增建设用地的抵触。

好比《国务院关于苏州市城市整体规划的批复》要求，“严厉控制新增建设用地”，中心城区常住人口控制在360万人之内,城市建设用地控制在380平方千米之内。而截至2015年事终，苏州全市常住人口1061.60万人，其中城镇人口794.08万人。

也恰是缘由是这一缘由，虽然苏州新一轮规划和上一轮比，建设用地多了80.4平方千米，但人均建设用地却由2005年的128.6平方米降低到105平方米。假如将来人口进一步流入，苏州城市建设用地明显将面对更大的压力。

限落户是另外一种房地产调控

建设用地比上海更紧张的是深圳。全市岁终常住人口1137.89万人，比上岁终增加60万人，增长5.6%。其中户籍人口354.99万人，占常住人口比重31.2%；非户籍人口782.90万人，占比重68.8%。依据《广东省土天时用整体规划(2006年—2020年)》,要求深圳市2020年的建设用地总规模控制在9.76万公顷内。折合成人均，只有85.77万平米。

虽然，深圳通过“围海造田”最近几年来新增了很多建设用地，但最近几年的新增建设用地数目实际上是一路下滑。

深圳市公布了《2016年度城市建设与土天时用实行筹划》，确定全市（含前海协作区）筹划供给建设用地13.5平方千米，其中新增建设用地仅2平方千米。而在前一年的新增建设用地还有4.3平方千米。

新增建设用地增幅陆续削减，但深圳的落户政策却远远比北京和上海宽松。具有全日制本科以上学积年纪在45岁以下的引进人才都能够直接落户。另外，依据国家的“十三五”规划，到2020年为止，深圳常住人口发展目的将达到1480万人。

人均建设用地原来就少，对人口流入又不加限制，在很洪水平上加重了深圳楼市的供求抵触，也使得深圳房价的涨幅超出了上海和北京，领跑了一线城市。

之前，北京和上海都设置了常住人口的红线，上海要求到2040年，人口规模不能够超出2500万，北京则要求六城区常住人口，每年削减2%—3%。深圳的案例，解释了北京、上海限购同时限制外来人口落户，对换控房价所起到的用处。

楼市的热点：会转向四大都市圈外围的中小城市

虽然超大城市和特大城市的中心城区，对进城农民挂起了“拒绝进入”的牌子。但他们周边的中小城市，却仍然持开放立场。

早在去年就有人对2009年到2014年的5年间，各大城市人口流量进口进行梳理，结果发现人口集中迁移往三大都市圈。

人口流入超出100万的13个城市，三大都市圈就占了8个，长三角有沪苏，珠三角有广深莞佛，渤海湾有京津。

长三角上海+苏州+杭州+南京+宁波+无锡+常州=流入863万人。珠三角广州+深圳+东莞+佛山=流入796万人。渤海湾北京+天津=流入684万人。

虽然大城市纷纷限购，而且提升了落户门槛。然而，人口流向三大都市圈的大趋向却没有转变。这也成为20多城市国庆公布楼市调控政策今后，人口向三大城市群的中小城市转移的逻辑推理依据。

事实上，在调控政策出台前，上海和苏州、杭州、南京间的几个中小城市：昆山、太仓、嘉兴、南通都大规模出现了外来购房者的身影。

7月嘉兴曾经成为百城房价的领跑者。长三角都市圈的另外一城市——无锡则是9月房价涨幅第一。

和很多人推断的不一样，楼市不会就此变冷，只是会换个城市，换个区域，持续牛市行情。

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