百城库存近4年来首次显著上升！房价何去何从？

摘要：未来是否又会导致库存，是否又出现去库存的情况

撰文|张银银

有媒体报道，某地产研究院10月26日发布的报告显示，其监测的100个城市新房成交均价同比增幅已连续14个月保持收窄态势，房价环比下跌的城市数量在近两个月有所增加，9月升至31个。9月份的楼市库存规模明显增长，属于近45个月以来首次显著攀升。

土地流拍也好，地价也好，更多是影响未来房价的预期。而库存的上涨或下跌，却是在短期内就能看到其对房价的影响。

这还得从2014开始去库存说起。

2014年的楼市有点凉凉，开发商降价，业主不服抗议，甚至出现了断供弃房的现象，各地的库存量更是大得惊人，楼市进一步被看空。

在经济下行压力下，2014年，呼和浩特率先“取消限购”。

有媒体统计，半年左右，当时全国47个限购城市，共计42个城市取消限购，只有北上广深及三亚5个城市坚持限购。

随后楼市从调控走向放松，再走向刺激去库存。对楼市的刺激，可以说是两条腿走路。一方面，是层层政府天天喊话鼓励大家换改善型住房；另一方面，就是搞棚改货币化安置。

后者的兴起，直接激发了本轮三四五六线城市房价的上涨。年初，一位朋友讲起他所在县城的房价：新城区2015年五六千一平米的新房，鲜有人问津，老城区搞了货币化安置之后，新城区的房价两年左右攀升到了八九千一平。

如今，楼市库存又有上涨的迹象。

在中指院房地产指数系统重点监测的城市中，仅福州商品房库存出现环比下滑。宁波、苏州、杭州三地库存回升位居前三，升幅分别为44.71%、19.01%和16.10%。

数据显示，9月，杭州可售面积为93.60万平方米，库存环比上升16.10%；苏州可售面积412.69万平方米，库存环比增19.01% ；深圳可售面积为231.44万平方米，较上月上升11.35%；北京商品住宅库存752.62万平方米，环比上升9.23%。

库存上涨，是否意味着房价可能要跌？杠杆游戏认为也不见得，因为现阶段，库存上涨的大部分是热点一二线城市，换句话说，都是前段时间调控严厉的城市。可以说，这些城市的库存之所以会涨，主要原因是限价和限制交易的结果。

对于需求端，只是被压抑了，而不是彻底消失。所以可以预期，一旦调控放松，房价回弹的可能性将会很大。

杠杆游戏曾经分析过近7年国统局的楼市数据，尤其是房地产投资数据，结论是2012年以来房地产投资增速经历大滑坡，占固投比重一再下降，又搞了去存存，房子供应怎么可能够？

2013年住宅投资增速见顶后，一路猛跌，但2017年开始增速已经比同期全社会固投增速高出2个多点，如今更是高出近8个点，这意味着什么？

如果房地产、住宅的投资增速继续反弹，再创几年前的新高，会不会出现供应到时又过剩，又要来一轮去库存的故事？难说。

我们确实进入老龄化社会了，人口红利期或许真的就这10多20年了。但我们整体还是一个没有完成城市化、工业化的国家。

而对于很多需要上车的人来说，现在的确是很好的上车时机。房地产、住宅投资也希望增速更高吧。只有增速上去了，甚至是投资过热了，这个时候供应和房价之间才能维持平衡。

至于未来是否又会导致库存，是否又出现去库存的情况。就要看决策者的智慧和决心了。

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