房价，不会在我们眼前崩塌

后台一直会有朋友问对于房地产未来的走势，说实话这个真的很难预测，

但凡拍着胸脯说一定如何的，那肯定的没有深思熟虑的，如果我清晰的知道房地产的走势，那我就可以不用这么辛苦在这里码字了。

房地产因为每个城市不同，政府对于房价的态度不同，客户基础不同，所以差别很大，

那今天想和大家聊一个大的宏观的，对于房价虽然我不知道短线内是涨还是跌，但是这行在我们有生之年崩溃的概率我觉得是很少的。

大概有这么几个例子和大家分享：

1、没有任何一个行业就这么轻易凭空消失

对于泡沫的风险，很多人都会提到荷兰郁金香这个案例，急速的价格下滑让郁金香泡沫快速的萎缩。

但是我不知道各位朋友是否关注了这件事的后续，行业萎缩之后，后来经历了一段时间，荷兰的郁金香生意又开始恢复，这一次靠的不是价格，还是规模和产量，这一点在当时看来挺出乎意料的。

中国房地产开发其实只有十几年的时间，还没有一个行业的生命周期只有十几年的，

企业之间会更替，但从时间上来看，行业还处于成长阶段，距离饱和的时间还早。

我们谈论房价是否会下跌或者腰斩，某种程度上谁也不知道，大家谈论的其实都是一个概率论，

那么对于一个正在长骨头发育的行业来说，这种情况出现的概率比较小，基本就像讨论一个人出门会不会被车撞一样，有可能但没意义。

2、中国式发展不合理也不高效，但起码有效

中国城市发展一直在学术讨论，很多人认为中国经济发展需要增强一线城市的能级，集中性的投入更加高效且产值更高。

但是中国目前希望的是城市均衡发展，希望更多的三四线城市可以崛起成为一二线。

所以我们看到很多县城在这一轮变成了县级市，所以我们看到高铁依然在快速的扩张。

带动三四线城市发展的模式是不是合理的呢，其实一定程度上不一定，因为三四线城市也有投资失败的，发展不了一二线规模的，所以过程中一定会出现损耗或者浪费的情况。

但是我们换句话来说，

不论中国式发展是否合理或者是否高效，但是起码他有效，

中国经济还是处于提速的阶段，只要GDP还在增加，房地产和房价就没有理由停下来。美国GDP增速只有1的时候全国平均房价还在上涨，更何况这是在中国。

3、任何稀缺的东西在通货膨胀的背景下都是涨的

很多人认为，货币超发了，通货膨胀了，所以只有房子涨价了，其实这个概念是不对的。

之前我帮大家整理过一些数据，在这30年来复合增长的数据，腾讯股票每年19%的增长，上海牌照每年25%，冬虫夏草每年22%。

而这些数据背后，是中国货币每年21%的超发量，

所以各位看到没有，这几个数字是多么接近，可以看出钱的贬值对于稀缺物品的提价是多么直接的关系。

而中国房地产在这30年来的复合增长速度是10%，所以从这个角度上来说，可能房价还是有被低估的可能。

钱是这个世界上最伟大的发明，对待任何产品都是一视同仁的，一旦通货膨胀持续存在，那么房价也就持续上涨。

我在易居沃顿美国段的时候，老师和我们分析了一个非常有趣的数字，平均房价的涨幅，其实就是城市通货膨胀率的两倍，大家可以去核对下，基本上相同。

4、中国房地产的两个重要托底：城市化和人口

说来也奇怪，在易居沃顿美国段读书的时候，几乎所有的老师都关注两个数据：一个是城市化，一个就是人口。

包括对于分析他们自己国家的楼市情况也是这样。城市化慢了房价就上不去了，新增人口少了可能未来需求就少了。

对于人口这一点大家都很清楚，我简单和大家聊下城市化对房价的影响。

城市化对于百姓来说一个最大的好处就是在于自己的财富转移。

过去自己拥有并不是很值钱的土地，在这一轮的城市化过程中全部转换成了购买力，而这一块则很大程度的支撑城市未来的住宅需求。

虽然这个钱是从政府手上转移过来的，但是对于行业的刺激可是持续的稳健的。

而且中国的城市化和人口在这个关口又遇见了2个好玩的元素，城市化进行的同时，伴随着老龄化的存在，

老人开始把自己的房子转给晚辈，但是毫无疑问年轻人会通过自己的方式，卖掉不喜欢的去买自己喜欢的，这也是财富转移的一种，市场上的用户突然就多了好多钱。

而对于人口来说也是如此，老龄化你可以说降低了需求，但是另外一块也孵化了养老地产，所以从目前的中国行情来看，两个托底的因素还是很有力的。

5、最后一个，也许是居民买房意识的改变

中国人是典型的没有安全感的民族，很多时候我们是穷怕了，所以我们选择拿着点安稳养老。

在中国每年居然有50万亿的储蓄进入银行，这个数额是庞大的。

各位要知道，2017年政府想要给各个地方政府投资的钱，其实加起来总和也差不多这些，所以换句话来说，在握有钞票的年轻，百姓的购买力其实可以和政府叫板。

但是我们从另外一个维度而言，今年开始越来越不相信买房，而是愿意把钱花掉，甚至借钱买东西，买房则是第一个维度的。

我们现在的安全感就来自房子，这十几年的调控之后的场景很多人都看过，所以大家都通过获得房子来实现自己的安全感。

这样的意识转变可能很大程度会带动未来几年的房地产需求市场，投资性买房被彻底的激发出来，未来房地产的需求会是刚需和投资互相捆绑在一起，滚雪球一样壮大。

所以毫无疑问，

我们暂且不聊房地产最细枝末节的，我们仅仅从整个社会和结构发展的情况来看，中国房地产还没有到达悲观的程度。

而我们尝试把时间轴拉长或者站在更大的格局上来看，对于房地产这个行业来说，一切都还是刚开始，现在谈论消失或者崩盘可能还太早，起码从概率论上来说都还太早太早。

另外一个，对于人来说，等待楼市崩盘或者楼市暴涨都是非理性的行为

或者说，对于年轻人来说，等待本来就不是一个正确的选择

以上为正文，

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