风行下的学区房到底有多少黄金屋

从“抱大腿”到“自办校”，从“走出去”到“引进来”，从打造“学区房”到“我就是学区”，这是以提升项目附加值的一种开发模式，而不是服务于教育本身

一个从事地产行业的大V说：“打造教育地产的初衷是找回教育资源分配不均的平衡点，可现实中99%的开发商都有自己的私心……”从“抱大腿”到“自办校”，从“走出去”到“引进来”，从打造“学区房”到“我就是学区”，可以说，无一房企不是从三个层面接入教育产业，构建适合自己的“地产+教育”，这是以提升项目附加值的一种开发模式，而不是服务于教育本身。无可厚非，从这个理论基础出发，教育地产尚未违背自己的初衷，然而一旦有了房企的“私心”介入，那么又怎能保证楼市风行下学区房的教育本身能有多少含金量……

□本报记者 李小白

风行学区

风行下学区房会不会真的变成“黄金屋”

日前，石家庄市教育局印发《关于做好2017年义务教育招生入学工作的通知》。通知明确，凡满6周岁的石家庄市户籍适龄儿童，按照各县（市、区）教育局划定的义务教育学校招生片区，依据户籍及家庭实际住址，免试就近入学。通知还明确，从今年开始，在主城区范围内，符合条件的家长无需再为义务教育招生去开具《无房证明》，适龄学生家庭的房产信息将由教育行政部门协调房产管理部门统一核查。此外，为有效抑制“学区房”炒作，每处住址原则上小学每6年、初中每3年只能安排一个家庭的适龄儿童、少年按招生片区就近入学。这意味着你高价抢到手的学区房未必能成为你所要的“学区房”。

每年家长都在盼这个文件，其实大家心里都清楚，划片招生的政策并没有松动的可能，只能越来越严格。

关于学区房，做了10年房产经纪人的某房产中介公司门店经理李女士说，她的业务里，学区房交易占了很大一部分，这是所谓刚需里最刚性的需求。事实上，早些年行业里并没有所谓“学区房”的准确概念，只是最近几年，人们对教育资源越来越看重，对学校也越来越挑剔，学区的概念也被越来越多的开发商利用起来。

在新房方面，学区房一种指的是项目毗邻一些小学或中学，存在划片入学的可能。另一种是项目本身就引进了一些教育资源，直接打出学区房的概念。

购买学区房的购房者，一般都脱不开三种心态。一种是将买房作为给孩子选择好的学校的“敲门砖”；第二种是不为划片，只为孩子上学方便；还有一种纯粹是为了投资，认为学区房在买卖和出租方面更有投资价值。

“对于第一种心态的购房者，本来无可厚非，但是结合我遇到过的案例，需要做个提醒。”这位中介置业顾问表示，在买新房或者新项目转让的二手房时，有客户曾遇到开发商承诺学区兑现不了的情况。

学区模式

房地产打造“学区房”不外乎这三个路数

就目前而言，所谓的教育地产无外乎以下几种模式。

首先是地产就名校，将项目建在名校附近，开发商整合资源，以出资建楼等合作形式，与名校达成协议，保证业主的孩子拥有入学名额。譬如恒大御景半岛打造全能配套，配备双语幼儿园、贵族小学；保利花园的园区内设有保利启新小学等都属于这一模式。

其次是开发商引入名校，由开发商出地出资兴建校舍、购买设备，并负责硬件设施的维护管理；名校出品牌、出师资，负责日常教育教学管理。例如众美凤凰绿都、万国园白金汉府、紫晶悦城、天洲视界城、瀚唐等。

再次就是开发商合办名校，名校与开发商合作建分校，双方联动，对现有资源进行重组，这是一种深度合作的模式。譬如东胜紫御府、润德天悦城、万国园白金汉府、御江景城等项目都属于此类模式。

第一种模式是可遇不可求的，对于开发商来说相对出资较少，对于业主来说也不用担心教育质量问题，但是目前此种类型已近绝迹，因为名校属于稀缺资源。

第二与第三种模式看上去相似，实际上是开发商的出资规模决定了与名校的合作深度。例如第二种当中，如果开发商只是承建学校，且所承建学校为公立学校的话，建成后产权归当地教委所有，学校所在项目的业主如果就学还是要遵循石家庄市相关的招生政策。

第三种模式对于业主来说就学最有保障，但是学校的质量问题也是一个值得关注的问题。一般小区学校多为名校的分校，这类分校是一种“带土移植”的方式，能否延续母校教育形式上的优良传统和保证教学质量很值得商榷。

业界观点

房企打造真正意义上的教育地产还有多远

教育地产即在地产项目中引入学校（教育），以提升项目附加值的一种开发模式。教育地产与名校的合作办学一般有民办公助、公办民助两种，基本模式是开发商出地、出资金，在校舍、设备等硬件上投资，并负责硬件设施的维护管理；学校出师资，负责日常教育教学管理。此种办校方式的好处显而易见：有力的出力，有钱的出钱，开发商与学校达成最优资源组合。尤其将教育作为产业看待的开发商，将会把办校放在与地产开发同等重要的位置。

河北经贸大学教授孟华兴分析认为，教育地产如雨后春笋，正在整个房地产业的蓬勃发展中不断深化。建立学校，已经成为许多地产项目开发计划的重要组成部分。市场已经找到了教育与地产的结合点，并且已成燎原之势。随着又一批名校与名盘的诞生，教育地产势必继续升温，无论品质，还是规模都将跃上新的台阶。许多探索与实践并重的先行企业已经开始收获。

河北省不动产商会常务副会长、石家庄房地产协会党支部书记李水源认为，“学区房”从房地产角度讲，应该是开发企业的一个卖点，“学区房”我个人的建议应该是优质办学条件或办学单位的影响所形成的一定区域，它的主要特点有三个方面，一个是“学区房”离人们理想中的学区单位比较近；第二，选购“学区房”以后能够有利于入学对象；第三方面，将来从高等教育来看，有利于高等院校的学生在课外活动和参加一些社会性活动，将来再返回到母校交流提供这么一个方式。

教育的发展，需要调动全社会的力量。教育地产不应仅仅停留在“学区房”的概念上，需要的是直接或间接为教育事业服务的地产项目。这就要求须包括丰富的内涵，例如教育培训、学生餐厅、教育用品、实践体验场所等，对业态的要求也是多元化的。当然也有房企对教育地产有了很好的探索，譬如万科的教育两大产品线：体系教育和素质教育，这让未来的教育地产实现真正意义上的“学区”成为了一种新的可能。

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买学区房十大注意事项

1.买学区房最好在孩子入学前1-3年进行

购买“学位房”最好在小孩入学前1—3年进行。不宜过早或过晚，对于学位使用，很多学校都会有相关规定，如‘在学区内居住满一年’之类。所以建议购买学区房的家长除了关注物业本身之外，要更多关注物业所在学校对学位使用、排位等详细规定。

2.就近入学不等于在离家最近的学校就读

学校的招生地段由所在区教育局根据辖区人口分布等情况，按道路和住宅小区的边界等进行划分。由于各地人口密度分布不均，学校也不是均匀布局，而且办学规模不尽相同等原因，学校招生地段也可能出现大小不同的情况。值得注意的是，各区教育局还会每年根据辖区学位供需情况，对学校的招生地段进行必要的调整。

3.登记房产要避免变成“不完全房产”

“不完全房产“是指房产证上除了孩子的父母以外，还写有其他人名字，即有两个或两个以上的权利主体的房产，这样的房产属于不完全房产。只有当不完全房产满足唯一房产、人户一致的条件，业主子女才能入读对口小学。

4.监护人和户主与居住地须一致

人户一致是指户口本上的户主和孩子的监护人必须一致，且户口要落在入学片区内方可入学。如果孩子现在户口簿上的户主不是孩子的监护人，比如是孩子的爷爷奶奶，这种情况亦属人户不一致。

5.家里有两个孩子不一定能共享学位

一般情况下，一户只能有一个孩子使用地段生学位，但如果有些区域的学位没有那么紧张，可以让两个孩子都成为地段生，但并非一定。如果是双胞胎可以考虑两个地段生学位。买房时一定要将入学学校的招生细则研读清楚。

6.有几套学位房不意味着可以任选学校

对于拥有多套住房家庭的学生，判断其是否地段生，要看户籍所在的房子是否在学校的招生地段内。同时，对于家里只有一套房子的学生学校会优先考虑安排学位。不过大多数学校目前并不会因业主拥有多套房而拒绝小孩入学。

7.注意户口是否迁出、学位是否被占用

在购买前要先了解清楚原户主的户口是否已经迁出，学位是否被占用的情况。如果户口未迁出或学位被占用，要要求前业主及时处理，以方便自己户口迁入后子女获得入学学位。购买学区二手房时在这方面注意签署书面协议。

8.学区调整学区房可能变成“非学区房”

由于政策和城市发展因素，学区划分会不断调整，原来的学区第二年就可能变为非学区。在购房时应当写进合同，发生这种情况由开发商或二手房原房主给予一定补偿，因为除此之外似乎并没什么好办法了。

9.相关事宜写进书面合同

不论是买新房还是二手房，关于学区学位的问题一定要写进书面合同，才能最大限度地保证购房者的权益。

10.提前向教育部门了解学区划分事宜和入学情况

确认购房前，一定要向教育部门、学校招生办等进行详细的咨询，打听一下相关楼盘是否在其意向学校的学区范围内，招生计划如何有无变动等，不能一味的听置业顾问说。学区房里门道多，大家在出手之前一定要了解清楚透彻，避免掉进陷阱里。

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