经济日报：摸清供需状况才能有效调控楼市

面临房地产市场的“冰火两重天”，全国及各地楼市调控也面临着不一样的政策选项。当下最重要的，是摸清楼市供应侧和需求侧的真实情况，既摸清现有存量、供应量的构造情况，也摸清城镇住户如今的住房情形，把构造性抵触搞清楚。这项工作做好了，必定有益于楼市调控看清方向、削减争议、防止重复，因城施策也才能够收到应有成效

当下，房地产市场分化态势正在延续。一方面，房地产行业领跑全国GDP增长，销售与价钱大幅爬升，部分一二线城市涨幅更高，全国个人住房贷款在新增贷款中占了绝大部分；另外一方面，很多三四线城市库存积存仍然严重。

面临房地产市场的“冰火两重天”，全国及各地楼市调控也面临着不一样的政策选项。针对房价暴涨，一些领涨的二线城市重新举起“双限”大旗；个体一线城市，如上海要采用更严厉限制办法的消息虽已被证伪，却激发使人难以置信的离婚潮，乃至有的街道做事处打出“楼市有风险，离婚需谨严”的奉劝语。而针对积存严重的情况，一些三四线城市仍不吝采用嘉奖、补助等行政手段和持续加杠杆的所谓经济手段鼓励买房，以消化库存。

近段时间以来，在一些学者提示出现新泡沫、对实体经济产生“虹吸效应”的同时，也有一些学者以为楼市是贷款的最好去向，以为还应加大土地供应，处理供需均衡。但问题在于，一二线城市销售与价钱的暴涨都是刚需而至吗？假如是大批投契投资性购房涌入而至，岂不是旧泡沫还没有幻灭、新泡沫又在积累？另外，在新建商品房大批积存的三四线城市，城镇住户住房真的已经极大丰富了吗？说到底，上述问题若得不出明确答案，楼市调控就不免失足牌。所以，只有精确掌握供需概况，才能够真正有针对性地因城施策，使调控收到实效。

从国家统计局官网公布的数据来看，从1998年到2016年7月底，全国新建商品住宅销售面积累计达113.3亿平方米，加上如今在施面积47亿平方米、待售面积4.3亿平方米，合计约164.6亿平方米。按7.7亿城镇人口计算，人均21.4平方米；若按套均80平方米计算，共2.06亿套，平均每3.7人一套。假如考虑到上世纪90年代中前期、80年代、70年代甚至相当数目50年代、60年代的楼房和大批平房仍然在栖身应用，房屋总面积又要增加很多。

以上数听说清楚几个问题。第一，从总量看，全国城镇住宅供应已经具有相当规模。供需抵触很洪水平上是构造性抵触，不一样地区和不一样家庭之间存在很大差别。第二，考虑总量水温和土地资源稀缺情形，新建商品住宅应更多联合老旧平房、楼房改造进行，发展二手房市场、盘活现有存量潜力也不小。第三，相当一段时间以来，房价收入比陆续扩展。若房价持续上涨，必定形成普通大众购房能力持续下降。第四，在在施和待售面积超出50亿平方米的基础上，不保持住房的栖身属性，而是寄希望靠增加土地供应来平抑价钱、满足陆续增长的投资性需求，必定加大信贷风险。

所以，当下最重要的，是摸清楼市供应侧和需求侧的真实情况，既摸清现有存量、供应量的构造情况，也摸清城镇住户如今的住房情形，把构造性抵触搞清楚。鉴于在住房商品化过程当中，一切交易已经电子化管理，供应侧的调查无妨以房屋管理部门的网签数据、房产证发放资料和统计部门的房地产开发统计数据为根据，辅以必要的现场核实和添加调查。而对需求侧的调查，能够联合公安部门的人口资料、统计部门去年刚刚进行的1%人口抽样调查进行。摸清楼市现实情况尽管费时费力，但这项工作做好了，必定有益于楼市调控看清方向、削减争议、防止重复，因城施策也才能够收到应有成效。（本文起源：经济日报 作者：潘 璠）

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