广州芳村新地王的N种解读

九个月没在中心区推出住宅用地的广州昨天“一拍惊人”。昨日，久违的拍地重启，让24家饥饿难耐的开发商抢红了眼，荔湾区岭海街12号AF010734地块（华大物流地块），最后被雅居乐以21.7338亿元和27450平米配建安顿房，揽下“新地王”，楼面价达35216元/㎡。如计算保证房的建安本钱，开发商实际付出地价本钱可达36773元/㎡。

3.5万/㎡！不是房价，是地价！有专家评价，这意味着未来开发商要保本，售价极也许要卖到五万以上。但业内以为：单凭这项目，想盈利，难！

A回声而动

周边新楼盘抢发“感激信”

昨日上午，荔湾区岭海街12号AF010734地块应用权公布出让网上挂牌竞价，该宗地为二类栖身用地，用地面积21908平方米，计容建筑面积89165.56平方米，挂牌肇端价149888万元。

本次竞价吸引了24家道表里企业参加竞价。8月5日系统开始接纳报价，当天就溢价2.2亿元，报价第三个工作日就已达到设定的最高限制地价，8月16日上午10时10分直接进入竞配建环节。

通过了一个多小时的激烈厮杀，73轮报价以后，雅居乐最后击败保利、碧桂园等一众房企，最后报价为217338万元，但需配建拆迁安顿房27450平方米，楼面地价其实已爬升至35216元/㎡，溢价率为109%，超过了此前越秀地产在海珠南洲拿下的全市单价地王（楼面价3.46万/㎡），成为新鲜出炉的全市单价地王！

尽管早已预感此次“抢地王大战”不可防止，但多位业内人士仍感慨，楼面地价高得离谱。据了解，与地块一路之隔、同是二线望江的新盘万盛苑，单价也才2.4万-2.5万/㎡，就连更接近滘口地铁站的新世界凯粤湾，均价也可是2.9万-3.1万/㎡。

最高兴的莫过于“地王”旁边的新盘。不远处的华发荔湾荟，地块规划图都公示一年多了仍迟迟未见大动静。据媒体援引华发内部人士透露，就等着“地王”出来开盘呢。昨天竞价结束后，一名华发人士高兴地发了一条朋友圈：感激雅居乐。

B未来走势

楼价起码5万以上才保本

华大物流地块为什么如此受追捧？合富光辉集团首席市场分析师黎文江以为，虽然说地块不大，然而众多房企看的都是地块未来的发展。“我们需求重新熟悉芳村的价值，广州市政府正在建设广佛大都市圈，芳村已经成为新广佛中央CBD的规划假想地之一。如今，这个规划获得了开发商真金白银的支持。本次拍地的意义是想告知大家，政府已经将全市土地价值的高地转到芳村”。

据广州国规委挂牌出让信息，该地块位于芳村西部石围塘片区，北临珠江，与如意坊和大坦沙隔江相望；南近芳村大道中路，隔路相望等于芳村茶叶市场；西临塞坝涌口。南面路口六七百米处就是荔湾区委所在地。石围塘是今后的交通枢纽，广州地铁11号线、22号线的交会站点，还是广佛江珠城轨的交会点，所以有很高的价值。

规划资料显示，地块限高80米，并且请求有上下参差的天际线，相差很多于10米，那么依照平均楼高75米、层高2.9米算，最多只能建成20-24层高的楼，即平均楼层数为22层。

假如按一梯四户、一层建筑面积340㎡来算，能够盖12栋住宅，明显太密了。假如按每层810㎡来算，最多能够建成5栋，假如按每层676㎡算，能够建成6栋。广钢如今有的项目已经卖到四万，所以这块地的项目两年后估计卖到5万以上。

可是，业内分析，就这单个项目而言，想盈利是很难的。周遭地产首席市场分析师邓浩志用“超过市场预期、创纪录”来描述，“这么高的拿地价存在着不睬想的成分。在同板块在销的异性质楼盘中，如今均价也就是33000元左右，目前已经出现面粉比面包贵的情形。以目前的拿地价，销售价达到45000元左右，开发商才有益润可言。然而这个价钱意味着该板块两年内房价持续上涨20%，这样的也许性明显不大。所以，雅居乐拿下这块地，风险很大。”

克而瑞首席分析师肖文晓指出，三万五的楼面地价，这意味着未来开发商要保本，售价极也许要卖到五万以上。“然而，是否地价三万五楼价必定能够卖到五万呢？”在肖文晓看来，“猜测地王的售价绝非简单的‘本钱+利润’那么简单。假如地价达到多少，房子便能够卖多少，那天下就没有亏本的生意了。要晓得，2013年问世的南洲路地王，楼面地价也是三万四，如今还在难产没有出现呢！”

C近邻沾恩

周边二手楼或先“狂欢”

关于芳村华大物流地块加冕“新地王”，合富置业业务总监关文德表示，地王拍出后，业主看楼面价都这样的价位，未来楼价确定破5万元/㎡，会对业主产生必定的心理支持用处，对后市楼价的走势会有比较好的预期。对购房者来讲，则会增强其入市的信念。

华大物流地块所处的桥东板块，在过去一年楼价走势相比较较为安稳。合富置业成交数据统计，2016年1-7月的二手成交均价约20341元/㎡，与2015年1-7月对比涨幅仅0.3%。

可是，在接下来一段时间内，在华大物流地块高溢价拍出的带动下，桥东板块二手市场将遭到利好，生意两边对后市楼价走高的预期也会随之增强，这将有益于桥东板块二手楼市发展及楼价持续向好。

据了解，地块附近一手住宅以华发荔湾荟和新世界凯粵湾为主力，均价在2.8万-3.3万/㎡之间。而二手住宅方面，较新的电梯楼有逸彩庭园、恒荔湾畔，荔江美筑，成交均价在2.2万-2.8万元/㎡。楼龄较久的楼梯楼物业有桥东小区、蓬莱花圃等等，成交均价在1.2万-1.6万元/㎡。

感激

雅居乐！

我们需求重新熟悉芳村的价值

广州已经将全市土地价值的高地转到芳村

这么高的拿地价存在着不睬想的成分

超过市场预期、创纪录

未来开发商要保本，售价极也许要卖到5万以上（赵燕华 李贝）

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