楼市入冬探底可期2017年下半年住宅市场望迎回暖

2016年进入尾声，全国房地产市场也进入了深度降温季节。

12月份的数据显示，住宅市场成交量连续下滑，二手房市场尤其显著，议价空间进一步增加;土地市场也离别了高价地频出的现象，一二线热点城市招拍挂市场开始回归低溢价率、底价成交甚至土地流标的久违现象。

可是，纵观全年，2016年全国楼市出现出了先热后冷、先扬后抑的发展趋向。楼市政策基本也是先松后紧，并从部分收紧走向了整体收紧。

今年上半年，在降准、降息、减税、信贷放松等一系列利好政策的刺激下，2016年一开始全国重点城市楼市就进入了迅速升温状态，一线城市尤其突出。最后，楼市在3月达到高点，北京二手房交易当月冲破3万套，创下了近三年之最，上海、深圳也是量价齐升，涨势惊人，楼市出现了今年的初次爆发。

一季度后，前期对有用需求的大批消耗使得市场后续开始出现乏力。同时，楼市触顶激发了市场对政府出手调控的担忧，上海、深圳也相继出台了沪九条、深六条，政策收紧初现端倪，楼市降温趋向呈现。最后，一线城市在二季度开始降温，房价涨幅显著收窄，市场心态也有所沉着。

可是，以厦门、合肥、南京、苏州为代表的部分二线城市则在此期间开始升温，房价涨幅甚至赶超了一线城市。为遏制这一趋向，合肥、厦门等地开始酝酿新政，部分收紧了楼市政策。

就在部分城市部分收紧政策之时，市场心态却产生了重复。进入二季度，因为担忧政府调控，市场心态本来有所沉着，房价涨幅也在收窄。然而，几个月后，购房者发现房价上涨的态势并未转变，再加上部分城市地王频出，于是市场心态开始松动，担忧房价会持续上涨的人们纷纷再次涌入市场，楼市二次爆发就此构成。

及至9月，全国楼市再次触顶，北京二手房交易量也在年内第二次冲破3万套。除北京外，其他重点一二线城市的市场交易量价也再创新高。

为稳固楼市、下降热度、平抑房价，十一前后，全国二十余城密集出台楼市调控新政，从限购、限贷、土拍供给、市场管理等多维度整体收紧了楼市政策，全国楼市在经历18个月的增长周期后，在政策整体收紧的市场背景下，开始进入新一轮的降温周期。北京、深圳等在此轮调控中力度颇大的城市市场交易量显著下滑，房价由涨幅收窄转为回落，调控政策卓有成效。

通过一个月的调控后，因政策力度不一，部分城市的调控成效并未达到预期。于是，自11月中旬起，深圳、杭州、武汉、南京、上海、天津等城市再度加码调控，并将调控聚焦在了货币政策之上。

值得一提的是，12月下旬，2016年中央经济工作会议终结，会议强调了要克制房地产泡沫和去杠杆，持续透显露货币收紧的信号，并致力于研究树立相符国情、顺应市场规律的基础性制度和长效机制。

在此背景下，2017年房地产市场调控政策是不是会持续加码，是市场广泛关注的核心问题。本次会议提出，来年要加速研究树立相符国情、顺应市场规律的房地产安稳健康发展长效机制。

从以来往看，房地产调控更多是短时间政策，所以常常跟随经济走势而出现动摇。长效机制意味着房地产市场发展不能够只靠一时的应急调控政策，关键是需求完善长久制度建设，房地产税等长久政策有希望加速落地。树立房地产安稳健康发展的长效机制，意味着要处置好住房消费和投资、房地产和经济增长的调和关系。另外必须下降房地产的投资属性，回归栖身属性。所以，在业界看来下一步应加速住房、土地供给、房地产税收等制度，以长效机制引导市场稳预期。

详细来看，一线城市的土地供给稀缺，土地价钱愈来愈高。以往忙于“拍地、卖楼”的开发商在这一轮的调整中将面对多元化发展经营的问题。对企业而言，开发商很难坚持高增长，单一集约的“生意”形式，需求进一步联合可连续性“经营”形式，优化运营高品质的商业项目，为往后获得稳固的收益做好打算。这意味着开发企业需求下降负债，并积极提高项目营销管理，真正下好可连续发展的“资产管理”这盘棋。

所以2017年上半年应当是住宅市场的深度调整期，成交量及价钱都将放缓，2017年下半年市场有希望迎来慢慢回暖，详细力度还要看整体经济的情形。据此来看，2017年下半年应当是住宅市场的分水岭。

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