三四线楼市挤泡沫空间有限:担忧风险不如及早谋变

三四线楼市：担心风险不如尽早谋变

回想2016年国内楼市格式，“分化”当是最精确的归结综合。其中，“冰”点是仍受高库存困扰的三四线城市，“火”端是房价快速飙升的一线城市及热点二线城市。

然而，与大大部分人“一二线城市需严防高房价泡沫决裂、三四线城市主要任务是去库存”的推断不一样，国泰君安首席经济学家林采宜以为，楼市泡沫在三四线城市更为严重且幻灭风险更高。在日前举行的2017年中国首席经济学家论坛上，林采宜表示，一线城市虽然泡沫不小，然而泡沫不见得说破就破，二线城市看命运，三四线城市的泡沫已经在一个一个地幻灭了。

这样的分析不无事理。确实，三四线城市医疗、教育等基础要求相比较落伍，职业发展机遇较为有限，这致使三四线城市人才流失现象严重，而流失的群体主如果年轻、事业进取心强的群体，同时也是购房的主力军；与之相比较应的是，政策鼓励的新市民群体常常经济基础软弱、固定收入相比较偏低，即便有购置商品房的愿望，也受限于购置力缺乏而没办法转化为有用需求。再加上市场各方普遍其实不看好三四线楼市的发展前景，其投资、投契价值也不高，甚至还有下跌风险。在如此背景下，三四线城市的高库存问题不只难以化解，还有也许进一步加重并推进房价下行。

不可躲避的是，三四线楼市存在泡沫；然而，泡沫突然决裂甚至失控的风险并不是必定。

首先，三四线城市房价“挤泡沫”空间有限。

实际上，在本轮分化趋向日趋显著的周期中，与一二线城市对比，三四线城市房价并未大幅上涨，甚至在2014年楼市进入本轮调整周期后出现微幅下跌，在整体回暖后体现相比较安稳。不管是泡沫已经被部分挤出，还是说房价在阶段性疲软情形下陆续探底，并逐步接近真实水平，与飙升的一二线城市房价对比，三四线城市住户购房压力其实不算高。

据林采宜介绍，以房价收入比来看，全国范围的评价数值是21，远高于国际平均水平值14。但真正拉高这一数值的是一部分热点区域。虽然详细数字尚存争议，但依据国际货币基金组织公布的全球房价视察报告，2016年上半年全球各大城市的房价收入比深圳以38.36位居第一，北京、上海以33.32和30.91分列第五、第六名，而内蒙古、湖南、宁夏等地的该数值不到10。

所以，虽然三四线楼市确实面对巨浩劫题，但与其说三四线城市是泡沫决裂的高危地区，不如更加关注产业基础软弱、前期由资金炒作致使房价快速冲高的地区。

其次，区域再均衡战略正在稳步推进。

正如林采宜所言，与一二线城市对比，三四线城市在人才争夺战中并没有优势。不管是医疗、教育、交通方便性等公共服务，还是个人发展机遇，后者都没办法与前者对比。

然而，这类情形有希望产生转变。在2016岁终的中央经济工作会议“要把去库存和增进人口城镇化联合起来”的指点方针下，增强三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提升三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力等多项政策正在推进。该政策初志恰是打破一二线城市和三四线城市之间公共资源分配的失衡问题，吸惹人才回流。

再次，三四线城市正在摸索真实的特点化发展路径，将对人才产生新的吸引力。

其实，差别化发展、特点化发展的提法其实不新鲜。数年来，几乎每个城市都有自己的定位。然而，纵观最近几年来各地的发展情况，主打“红色旅游”、“生态旅游”、“水乡”或许某个单一产业的城市常常数以百计，相同者众，真正做出特点者少。

但在众多摸索中也不乏亮点。例如，依附举行大型会议而著名的浙江乌镇和海南博鳌，从无到有发展“大数据”的贵州，打造生态旅游、绿色小镇的赣州等地，都找到了一条相符本地特点并能带动多产业协同发展之路。虽然形式还没有成熟，但现阶段都在有条不紊地推进。

更多人看到了其中的发展前景。2016年10月，中国开发性金融增进会与中国市长协会等单位一起提议成立“中国特点小镇投资基金”。该投资基金将采用母子基金的构造，母基金总规模为500亿元人民币，将来带动的总投资规模估计将超出5000亿元，主要投资于养生育老、休闲旅游、文化体育、创客空间、特点农业等各类特点小镇。其中，特殊是绿色小镇，在生态资源优势更加稀缺的当下，激发普遍关注。

实际上，因为一线城市大大部分行业竞争激烈、生活本钱高，很多领域可谓红海。而广大三四线城市很多细分市场另有庞大潜力可挖，这类差别化的发展线路已经吸引了一批批人才返乡。假如能配以更加成熟的制度并积极落实，三四线城市的人才“失血”现象有希望获得改良，相应的包含房地产行业在内的多个行业也将获得积极发展。

固然，这其实不是说三四线城市能够高枕而卧。不管是公共服务和基础设施的建设，还是特点产业的发展都非一日之功。然而，风险并不是不可躲避，困局并不是不可破解，与其担心楼市泡沫决裂也许带来的风险，不如尽早变革、踏实摸索。

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