发力供给侧结构性改革之去库存篇：分类调控精准精细

原题目：发力供应侧构造性改革之去库存篇：分类调控 精准精致

重庆市渝北区的一处楼盘。 新华社记者 陈 诚摄

[题要]一边是一二线城市轮替上演房价上涨行情，一边是大大部分三四线地区商品房库存高企。进入2016年，中国楼市提议去库存攻坚战，在分类调控、因城施策的思绪下，一线及二线重点城市房地产市场呈团体降温之势，三四线城市积极去库存并获得了初步成效——

2015年中央经济工作会议提出，要化解房地产库存，依照加速提升户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的请求，通过加速农民工市民化，扩展有用需求，打通供需通道，消化库存，稳固房地产市场。

一年来，我国城市间房地产市场分化加大，一二线热点城市房价迅速上涨，三四线城市仍面临库存压力。为完成供应侧构造性改革“去库存”任务，各地方、各部门在分类调控、因城施策思绪下，陆续出台精准、精致的调控办法，去库存获得阶段性成果。

政策掷地有声

2015年中央经济工作会议提出多条去库存政策办法。其中，加速农民工市民化，以消化库存、稳固市场是重点之一。2016年10月26日，河南省政府办公厅出台政策，鼓励农民工进城购房。其中包含，研究出台扩展住房公积金制度笼罩范围的政策办法，将相符条件的农民工等纳入住房公积金受益范围；联合当地实际出台农民进城购房补助政策，鼓励树立农民进城购房贷款担保机构，为进城购房农民提供融资方便和赞同。

各地纷纷在吸引农民进城购房方面采用办法，包含落实享用基本公共服务的政策，特殊是子女上学问题；出台优惠政策，对农民工购房进行补助；尽力处理农民工工作问题……都是针对农民工的需求痛点而发，办法给力，成效显著。

另外，各地还纷纷出台金融优惠政策，下降购房门槛。例如：在推进公积金异地贷款、提升贷款额度、延伸贷款年限、放宽提取条件、下降首付比例等方面做出规定，以期鼓励有住房需求的职工购房，使公积金在去库存过程当中施展更好用处。

固然，也要看到三四线城市去库存将是一个长久过程，不也许一挥而就。正如住房和城乡建设部部长陈政高在今年“两会”期间所言，“农民工进城购房是一个历史过程，需求慢慢完成”。

除过鼓励农民工进城购房，很多三四线城市正慢慢打通棚户区改造与商品房的通道，棚改愈来愈多地完成货币化安顿。实践证实，被安顿住户拿到拆迁赔偿款后去市场上购置商品房，既处理了安顿问题，又有用增进了去库存。

另外，一些地方也在积极推进企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产项目，展开多元化经营。如山东、海南等省份已摸索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业。并将相符条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。

成效初步呈现

来自山东省住房和城乡建设厅的统计数据显示，截至今年10月底，山东全省库存商品房去库存周期15个月，环比缩短1个月，同比缩短8个月。山东的商品房去库存周期连续缩短，其中商品住宅去库存周期11个月，处于11至14个月的最好供需均衡区间。

这组数据是各地去库存成效的缩影。国家统计局最新数据显示，11月终，商品房待售面积69095万平方米，比10月终削减427万平方米，连续9个月削减。

虽然去库存已在很多城市初步奏效，但仍有相当数目的三四线城市仍处在漫长的去库存过程当中。面临一些地区高企的库存，一些购房者会逐步对该地区房地产市场产生消极情绪，甚至会影响对全部城市将来发展的推断。

针对上述情形，陈政高表示，首先，对我国的房地产形势作出猜测，要看基本条件。而中国经济长久向好的基本面没有转变，有了这个基本面，房地产市场安稳健康发展就有了条件条件。其次，中国的城镇化过程没有变。目前已经有了7.7亿人口住在城镇，常住人口的城镇化率达到了56.1%。“十三五”末期要达到60%。这样一个大规模的城镇化过程，为房地产发展提供了庞大的空间。

同时，住户的住房需求，特殊是新市民住房需求没有变。城镇住户有改良性需求、有刚性需求，特殊是新市民住房需求量还很大。城镇住户的住房需求和新市民的住房需求是将来房地产发展的庞大潜力。专家表示，在中央对房地产市场发展长效机制构建图景已然明了的情形下，应对中国的房地产市场安稳健康发展充满信念。

分化仍需珍视

今年是房地产市场分化加重的一年，三四线城市处于比较漫长的去库存周期，一二线热点城市的房地产市场则非常火爆。今年春节今后，以上海、深圳为首的一线城市开始出现房价的迅速上涨。3月25日，上海、深圳出台增进房地产市场安稳健康发展看法，从严实施限购政策，延伸了非当地住户连续缴纳个税和社保的年限，同时对信贷政策作出了新规定，深圳实施差同化的信贷政策，上海提升二套房首付。

一线城市还不算是楼市上涨的“主力”。今年初以来，热点二线城市的涨幅开始扩展，南京、苏州、合肥、厦门等几个二线城市一度领涨全国，地王频出，被并称为房价上涨“四小龙”。一些热点二线城市在此期间也相继出台了或紧或松的调控办法，但成效仿佛其实不是很理想。很多热点城市的楼市仍然热度不减，成交量上升，价钱高企。

面临过热的房地产市场，今年国庆节前后，20多个一线和热点二线城市密集出台调控办法。这些办法大都针对投契性需求，从限购、限贷、增加供应等多个角度，给高烧的楼市降温，增进其安稳发展。

政策的成效整体是显著的。密集的调控办法出台后，一二线市场降温，走势显著趋稳。但是，仍有个体城市长久趋稳以后又出现迅速上涨苗头。于是，深圳、南京、武汉等城市的楼市政策又进一步收紧，随后上海、天津在信贷和土地市场等方面，也持续收紧调控办法。市场人士广泛以为，短短1个多月三波调控来袭，彰显了各个层面控制楼市过热的决心。

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