营改增后房企缴土地增值税有新烦恼税率因跳档而增加

营改增后税率“跳挡”？房企缴土地增值税的新懊恼

杜涛 韩松

王海（化名）是一家大型房地产公司的税务总监，自从2016年5月1日营改增试点整体推开后，他一直忙于各类灭火当中。

营改增，即营业税改征增值税，是指将之前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，是中国新一轮财税体制改革的重要一步，是中国深化财税体制改革的重头戏和供应侧构造性改革的重要举动。2016年3月18日召开的国务院常务会议决定，自2016年5月1日起，中国将整体推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业所有纳入营改增试点。营业税正式进入了历史。房地产企业也在5月1日以后开始缴纳增值税，税率11%。

建筑业、房地产业、金融业和生活服务业的营改增被业界称为“最难啃的骨头”，将它们纳入营改增，意味着中国税制改革迈出了本质性的一大步。依照改革的假想，整体实行营改增以后，企业税负有希望进一步下降，也将有益于制造更加公正、中性的税收环境，有用释放市场在经济活动中的用处和活力，久远看，更加完善的现代税制也将有益于中国经济的将来发展。

可是，营改增启动早期，给各方带来的挑战也不小。在营改增正式启动后的三个月里，王海几乎每天都面临很多问题，好比发票问题、退税问题、各地分公司面临的税务局政策懂得水平不一样问题等等。用王海自己的话说，都还没来得及考虑营改增后税负的问题。

王海面临的问题只是全部房地产行业在营改增后面临问题的一个缩影。房地产行业营改增后的面临的问题也获得了政策层的珍视。

经济视察报得知，2016年7月底，国家税务总局货色和劳务税司召集了全国前十的房地产商谈谈营改增以后成效的意见，结果现场变为了问题倾吐大会，一家房地产商都能提出十多个问题。

王海告知记者，“缘由是现场的问题太多了，货色和劳务税司的一名领导最后要求大家把问题都汇总上来，把每家企业的建议详细写一下，然后再发给国家税务总局。大家最后大约上报了四十多个问题，基本环绕着的就是发票问题、征管问题、政策空白等问题。”可是，王海说他更关注的是土地增值税的改革问题，缘由是它将影响全部行业的税负。

万达前税务总监、艾特密信息技术股份有限公司CEO宋宁给记者分析，此次营改增的建筑业、房地产、金融保险、生活服务业四大行业都是特别行业，这些行业的个性化的问题，在营改增以后，假如再套用之前工业、商业的增值税形式就不能够实用了。好比房地产就存在先预售后获得进项，这个和工业企业不一样，次序正好是反着的。

发票问题

关于王海来说，发票问题是目前横在他前面的一座大山，而且所以而饱受投诉。

王海所在的房地产企业，售卖的大多是的期房，在营业税期间，营业税税率是5%，在预售期间发票能够直接开出，购房者依仗发票能够去银行解决商业住房贷款或许公积金贷款。但目前房地产预售很难开出增值税发票。“目前面临的问题是，银行缘由是能懂得因为营改增没有发票，所以贷款还能够操作，然而在住房公积金这一块，如果没有购房发票，是没办法提供贷款的。”王海告知记者。缘由是在住房公积金贷款中一条规定就是提供首付款发票。

其实营改增实行以后，依照国家的税法，预售商品房依照3%的税率事前缴纳部分增值税。预缴也就是在预售之时，不顾获得多少进账收入，先依照3%的税率缴纳一部分增值税。据业内人士说，这也是完成税收任务的一种考虑，在以后的房屋建造过程傍边获得的进项税，准予抵扣。王海告知记者，这也就是为何有预缴，是缘由是后面的建造本钱考虑到进项税能够抵扣。

但因为房地产行业的增值税税率是11%，所以这个3%预征增值税的发票就没办法开出。缘由是房地产商没办法提供增值税发票，住房公积金也就没办法给贷款，王海也所以而被投诉过屡次。

然而在王海看来自己很冤枉，缘由是在营改增后，增值税税率提升，要想下降税负，就需求用进项税抵扣，然而大部分期房在预售环节的时候，能够纳入抵扣的本钱基本都还没有。也就是说房地产商在建造本钱方面的进项税就没法参考了。而假如一家房地产公司的一个项目，一开盘就所有卖光，那就要依照11%的增值税税率直接交税。这样一来，因为期房的时间错配致使大部分进项税没办法纳入抵扣系统。关于房地产企业而言，进项税不能够抵扣，意味着其税负本钱增加了很多。

中税网税务师事务所总裁王冬生以为预售是依照3%的税率来缴纳，关于房地产企业来说，是一个利好，然而操作上出现了购房者把钱交给房地产公司，没办法开出3%的发票，这是政策设计和征管手段连接的问题，没有连接好。

红字发票

除过预售环节的增值税难以抵扣的问题，王海还面临退房时的发票问题。这个问题是在营改增推开后才碰到的。

2016年5月1日之前，售房交易结束的交易要缴纳营业税，在5月1日以后营业税已经没了。王海告知记者，退房的话原则上应当把房款退给他，缘由是退房款，所以收入冲要减，营业税也要退回来，然而退税的话难度挺大的。依照政策规定，因退房而退税需求开一个红色的票，但营改增以后，红色的发票已经不许可再开了。

王冬生告知记者，营改增之前，正常情形发票是蓝色发票，表示有交易；交易撤消了，发票体现为开红字发票，意味着之前产生的交易撤消了，回到原点。

记者询问了几家地税局，大部分已经开不出红票来了。“早就停了，机器和系统已经停了，红票早就开不出来了。关于退税的事情，从理论上是应当退，可是票开不出来了。”一家地税的负责人告知记者。

然而目前退税又要求必须要有这个红色发票。王海举例说，8月份，有客户说我5月份买的房子要退房，或许说没无方法按揭了，他就必须要退房之类的。要求地产公司把钱退给他，然而因为没有红票，之前缴纳的营业税，地产公司就退不回来。“其实正常应当到地税部门把税给退了。房子持续卖出后到国税局交增值税。正常应当是这样。很多公司体现，在地税要求退税的时候很多要求的资料根本就没有，所以没无方法退。亏得目前有部分国税能够冲抵增值税。”王海告知记者。

然而冲抵增值税适合吗？

王冬生以为从政策角度来说冲抵增值税不合规，然而从操作简单来说，直接冲减到增值税缴税额中更简单操作。这类问题要么从地税局持续从发票解决，要么调整如今政策，冲减增值税收入。

王海目前的精力基本都被这些发票问题、政策问题牵扯，王海说，他都没时间去计算税负的问题，然而这其实不代表他不关注那些税负的问题，好比土地增值税的变化。

土地增值税负

土地增值税是房地产行业在营改增以后面临的另外一个困扰。中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征。例如增值额大于20%未超出50%的部分，税率为30%；增值额超出200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只需达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。

王冬生告知记者，1994年开始征收的土增税，功能之一是调理房地产的高收益。功能上有点相似关于房地产的消费税。但因为增值税是中性税种，不具有调理功能，1994年增值税只有17%和13%两个税率，考虑到税制要施展调理用处，所以征收消费税，主要施展其调理功能和增加收入功能。

不止一名财税专家向记者表示，土地增值税会影响房地产企业的税负。王海给记者举例，本来一套房屋销售价钱为100万元，建设安装本钱、融资本钱、销售本钱三项加起来50万元，增值就是50万元，增值率100%。因为营业税是价内税，增值税是价外税，依照价税分别的原则，营改增的实行，意味着房地产企业的三项本钱会在必定水平上下降，但同时，整体的增值额就提升了。这样一来，土地的增值率就很有也许会冲破原本的某档增值率的设定，这意味着，房地产企业在土地增值税方面，税率也会因为跳档而增加。

王海所说的跳挡是指土地增值税依照土地增值率50%以下、50%-100%、100%-200%、200%以上分别实行不一样的税率，税率顺次确定30%、40%、50%、60%。

在2015年，全领土地增值税收入达到3832亿。“最大的累赘就是土地增值税，你会发现房地产企业的增值额这一档，也就是企业赚的钱交了三遍税，分别是：增值税、土地增值税、企业所得税。”王海告知记者。

王海目前最关注的就是营改增以后对土地增值税的影响。他以为，因营改增整体实行而致使的土地增值的调整确定会致使企业税负的变化。缘由是营改增后收入和本钱的计算都变了，所以缴纳土地增值税的额度也变了。

王海说，“我们一直很关注财税部门那里土地增值税到底怎样变。可是要等详细政策出来以后，才晓得营改增对土地增值税的影响到底怎样样。房地产企业关怀的其实不是增值税的税负究竟是增加还是削减，更加关怀的是营改增以后，包含增值税、企业所得税、土地增值税、印花税、契税等税种的一系列变化。”

据经济视察报了解，土地增值税的改革确实已经在操作傍边，然而对税负的影响不会像外界想象那么大，累赘对比之前不会也有太大的变化。

一名财税系统人士告知经济视察报：“其实面临营改增以后出现的各个问题，只需下决心，这些问题都能解决，然而解决的过程也将面临一系列均衡、一系列的束缚要求。这些束缚要求触及财务收入下降、财务收入延后、征管难度增加、缴税人恪守本钱等。这些都需求充足考虑”。

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