新房二手房成交量双双下跌买房人该怎么选?

炽热的楼市金九银十，因9月30日出台的收紧调控新政戛但是止。因为网签数据的滞后性和生意两边在政策出台后的博弈，新政关于房价的影响临时还未从数据上呈现，但成交量，已经出现显著下滑。

多家机构数据统计显示，北京市场二手房和新房在10月的网签量都已开始回落。在新房市场，率先与成交量同时下滑的是市场的供给量，入市项目削减，一些本来计划开盘的项目推延了开盘计划。而在对政策最为敏感的二手房市场，生意两边心理已经开始产生变化。能够说，不管是新房还是二手房，生意两边都已进入了新政后的博弈期，北京楼市是不是会随着北京的天气一起入冬？连续了两年的价钱上涨周期将结束在几月？

二手房

生意两边堕入张望

成交量下降显著

北京楼市起伏的每次，几乎都从二手房开始。

因为生意几乎都是个别决策，二手房生意两边关于楼市调控政策的变化一直最为敏感，楼市的每次风吹草动，都引发生意两边心理奥妙的变化。朝阳区团结湖某中介门店的中介人员小纪向《广厦时期》透露，最近他站在门店门口招揽客户，偶尔有一个路人停下来与他沟通，首先问的都是，“房价降了吗？”

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在小纪看来，新政关于二手房影响最大的就是首付比例的提升。依据930新政的规定，购置首套普通住房的首付款比例不低于35%，购置首套非普通住房的首付款比例不低于40%，对拥有1套住房的住户家庭，为改良栖身要求再次请求商业性个人住房贷款购置普通自住房的，不管有没有贷款记载，首付款比例均不低于50%；购置非普通自住房的，首付款比例不低于70%。小纪表示，这关于二手房买家影响庞大。缘由是避税、评价价钱和贷款等缘由，他此前经手的客户，很少有首付比例真的在30%的，购房人基本都要打算40%-50%的首付，而新政调整后，这个首付比例就更高了，关于一些本就凭举家之力购房的客户，首付比例的提升难以蒙受。

生意两边的博弈，率先体目前成交量的下滑上。依据据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2016年10月上半月，北京全市二手住宅共网签7386套，与9月上旬对比大幅下降了41%。剔除国庆长假影响，节后的8天里，北京二手住宅共网签了7177套，日均网签897套。而在9月，北京全市的二手住宅网签量为30516套，日均网签1017套。节后日均网签量较9月下降了11.8%。

单看网签量，还有必定滞后性，毕竟现阶段的网签更多的是930新政之前的成交。另两项数据则更有说服力。10月上半月，我爱我家新增生意房源挂牌量环比9月份增长了10%，新增生意客户量环比上月下降了36.6%。伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，新增生意房源量环比增加、新增生意客户量削减，说明市场生意两边的博弈角色正在产生转变，客户购房意愿下降，市场需求正在削减，交易热度正在下降，客户已从930之前的惊恐购置状态走出。10月份开始北京二手房市场交易量将出现显著回落，房价也将企稳。

华夏地产首席分析师张大伟也表示，10月，华夏地产二手房门店的到访量对比此前下降了三四成，尽管网签还没有彻底部现新政后的市场情形，但8、9月的高温趋向已经出现了转变，估计真实的价钱变化11月就会出现。

新 房

入市节拍放缓 成交量供给量双跌

在二手房生意两边开展博弈时，新政后的新房市场开始堕入沉静。

华夏地产研究中心统计数据显示：930政策落地后，北京楼市成交开始放缓，新建商品房住宅剔除自住房等，共计签约1312套，对比9月份同期的2363套下调了45%。

据亚豪君岳会统计数据显示，10月第二周(10月10日-10月16日)北京商品住宅市场唯一两个项目入市，即远洋·菲慕8号、北京时期广场两个商办项目。两项目共新增281套，预售允许面积1.4万平方米。10月截至16日，半月有余唯一7个项目入市销售，而上月同期的入市项目个数则多达14个。

北京市住建委网站公布信息也能够查到，截至10月19日，唯一阳光华庭和昭泰典尚家园获得预售允许证，其中阳光华庭为阳光城通州台湖自住房项目，位于朝阳孙河的昭泰典尚家园即景粼原著是10月唯逐个个获得预售允许证的商品房项目。

昌平某纯新盘项目，本计划11月底开盘，销售已经驻场培训多时，但近期已经所有撤出至另外一项目。该项目销售人员透露，该项目开盘时间已经无穷期延伸，最快也要到2017年。如今关于前期积累客户的答复，一概是等待告诉。该销售人员表示，她手里的客户已经出现了流失，一些客户原来就是被前段时间的购房热潮带入楼市，原来就有些迟疑。新政出台叠加上开盘时间的无穷延后，她也没办法推断最后这些客户会剩下多少。

亚豪机构市场总监郭毅分析以为，新一轮政策收紧调控以后，北京商品住宅成交量回声而降，首套及二套首付成数的提升，和普宅与非普宅的辨别，使得几乎所有新房项目均遭到影响，大批有意向甚至已下定的客户面对首付额度的提升，不能够不重新分配资金或是暂缓购房。受此影响，进入10月以后成交量出现下滑，估计这一成交低迷的情况也将延续至10月全月直至全部四季度。

郭毅分析，遭到新政影响，市场预期转变，转签周期增长，成交量连续下滑。特别是土地市场傍边增加自住房供给，和“限地价、竞房价”规则的重提，使得将来市场傍边低价位楼市占比增多，对整体房价水平将起到浓缩用处，所以从中长久来看，在长久触顶以后，房价涨幅将进入回落周期。

可是郭毅同时以为，关于纯商品住宅市场，特别是改良型市场来讲遭到的冲击相比较较小。关于改良型客群来讲，二手房不能够满足其对栖身品质的要求，而将来新增住宅用地内涵偏向显著，所以如今在售的中端改良型楼盘还是其为数不多的选择。

关于将来供给量的发展趋向，郭毅表示，新政以后，首付提升使得大批项目面对重新挑选意向客户，所以不能够不推延入市；另外新政傍边“限制涨价”的条目也使得近期新增预售骤减。遭到主动与被动两方面的影响，新政以后北京住宅市场供给急剧减小，估计10月入市量或将制造近期新低，而这一趋向也将延续至年末。

贷 款

首付比例提升 首套房贷款主流畅率还是八五折

尽管此轮调控政策针对非普通住宅，在首付比例上进行了大幅调整。二套非普通住宅最低70%的首付重创高端改良和豪宅市场，但关于纯刚需购房人，业内广泛以为影响不大。

华夏地产首席分析师张大伟分析以为，北京调控政策下，关于刚需来讲，影响不大，新建商品房住宅纯商品房部分有22%是普通住宅，叠加自住商品房，共计普通住宅比例为52.9%。这也就意味着一半以上的购房人，购房首付比例不会遭受大幅提升的情形。

关于刚需人群最关怀的房贷问题，《广厦时期》调查发现，如今各银行已经在依照新政实施贷款政策，关于刚需置业首套房贷款利率仍然友爱。专业贷款机构伟嘉安捷介绍，如今包含农行、工行、浦发在内的6家银行已经针对新政出台了详细的实施细则。而兴业银行针对首套与二套房的首付比例有关于其他银行更为严厉，首套房普通住宅为40%，二套房为50%。二套房普通住宅首付比例为60%，非普住宅为70%。而其他各家银行在实施细则中均与政策坚持一致，首套房普通住宅为35%，非普住宅为40%，二套房普通住宅为50%，非普通住宅为70%，其中非普通住宅的认定标准以地税标准为准，关于9月30往后网签的客户，将一致依照新政实施。

利率方面，如今浦发银行关于贷款额在100万以下的客户，赋予的最低折扣为88折，而贷款额在100万以上的客户，利率能够做到85折。而其他银行针对首套房资质较为优良的客户，能够赋予的最低折扣为85折。另外，在放款和批贷的速度上，如今各家银行均能坚持比较正常的节拍，商业贷款的放款周期在7—15个工作日左右，而公积金贷款也在15—22个工作日，临最近几年末时，各家银行针对房贷的额度较为富余。

据某股份制银行个贷经理透露，前段时间因为成交量较高，业务量大，银行批贷速度也相应放缓。通过中介公司解决贷款，大都集中一批后集中解决，贷款解决周期则更长。新政出台后业务量削减，速度也会相应加速，假如购房人希望尽快处置好，也能够签订授权协议，直接与银行对接，这样解决速度会有所加速。

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