房价见风涨那都是套路

二手房“本相调查”下篇

上周，本报推出“二手房本相”报道上篇，《城区二手洋房开价2万元/㎡》扫描东莞二手房市场怪现象。有业主开价2万多元/平方米卖洋房，真的有人买吗？通过记者调查采访后发现，本来近段时间东莞高价地块的炒作已经引来很多深圳短炒客，而“卖家反价”、“叫价高”等现象或是中介和卖家的销售战略，成交价钱比叫价要低2000元~5000元/平方米。

事实上，自今年5月份地铁开通后，因为叫价太高，东莞二手房成交量开始回落，很多价钱凹地早已经被填平，一手房市场的张望气氛开始漫溢至二手房市场。

市场

实际成交价钱比叫价低2000~5000元/㎡

“二手洋房叫价2.2万元/平方米，真的有人买吗？”上周，本报记者对二手房市场踩盘后发现，城区二手房叫价偏高，让很多当地购房者望而生畏。

但实际上依据合富置业提供的7月部分二手房成交价钱数据显示，东城景湖春晓的成交价是14856元/平方米，景湖春天的成交价钱为12511元/平方米，而这两个盘如今的叫价约在1.5万~1.9万元/平方米之间，明显业主的放盘价远高于实际成交价钱。另外，怡丰都市广场、金地格林小城等热点小区的成交价均比市场叫价低2000元~5000元/平方米。

二手住宅成交高位回落

今年3、4月份，一手房价处于高位，二手房均价还比较安稳，二手房成交量极其可观，月均成交量可达到6000多套以上。5月份以后，跟随东莞“地铁时期”降临，二手房业主放盘价钱迅速提升，成交量出现高位下滑现象。进入8月份，一手住宅成交低迷，张望气氛漫溢至二手房市场。

东莞华夏研究部研究员庾树明介绍，从成交量来看，最近几周二手房的成交量坚持在1200套左右，比较5月之前的周成交1400套左右，成交还是有所下滑；另外，自5月以来，二手住宅成交出现高位下滑迹象，8月份截止到28日，成交量仅5022套左右，在今年来讲，属于中等偏低水平。

庾树明表示，因为一手房供给量少，失衡严重，需求倒流，二手房业主报价较为坚硬。然而遭到一手市场低迷成交的连续影响，购房者整体上入市信念有所缺乏。另外，东莞调控预期陆续加强，张望情绪将持续漫溢，一手房市场的张望气氛也影响到二手房市场。

7月凤岗清溪成交量跌15%

合富置业提供的数据也显示，因为二手房价太高，7月份部分镇区成交体现平平。特殊是临深镇区，如塘厦镇交投升幅仅为7.2%，凤岗镇和清溪镇的网签量均环比下跌了15%左右，主要受深圳客削减和邻近深圳镇区的二手价钱迅速上涨影响。如塘厦如今二手楼成交均价高达15000元/平方米，同比涨幅超出50%。过快上涨的二手房价直接阻碍成交，很多购房者堕入张望。

视察

二手楼生意水很深 想入市先看清这些招数

借炒作土地市场 引诱深圳短炒客入市

虽然如此，二手房市场上还是出现很多深圳客的身影，乐意接纳较高的房价。一些深圳客告知记者，他们信任东莞市区的房价会在今年内涨到3万元/平方米以上，目前以1.6~2万元/平方米左右购置的房子，还是有投资空间的，很多人甚至通过典质房产贷款的方法来付首付，希望能够通太短炒获利。

今年7月初，东莞莞城拍出“地王”后，东莞城区房价将达到3万元/平方米的声响就被哄传开来。随后，南城西平一宗未正式进入拍卖流程的地块也被热炒，市场上传出风声：“西高山块楼面地价也许会达到2万元/平方米。”而这类夸大的言论也确实让一些购房者信任，西平的房价会持续上涨。

深圳的刘先生就是其中之一。他此前只考虑塘厦的楼盘投资，一个月前在南城西平以1.6万多元/平方米的单价投资了一套100平方米的房子，就是想等西平房价上涨再抛掉。“中介说西平最近会出新地王，到时候房价也许会涨到3、4万元/平方米，一转手便能够赚到一倍的钱了。”然而刘先生其实不是真正意义上的有钱人，他把早年在深圳购置的一套房子典质给银行，将贷款出来的钱分别支付了塘厦和南城西平两套住宅的首付。

截至如今，南城西高山块依然没有进入拍卖市场的明确时间表，甚至因为商业用地体量太大，不时有声响质疑其是不是能够拍出高价。

面临两套房的月供压力，刘先生开始有点担心，假如房价不涨，高价入手的房子极也许会被套，给他的家庭带来庞大的经济压力。

中介套路深 “反价”、“叫价高”或是销售战略

二手房叫价高，也离不开中介的推进用处。记者在踩盘时发现，很多中介拼命吹涨，向购房者转达东莞房价要涨到3万元/平方米以上的观念。在万江的上东国际小区，两个星期前一套90多平方米带装修的二手房销售单价才1.2万元/平方米，而到了中介口中，这样的房在几个月前就已经没有了。“这个片区的房价会涨到和西平一样高，目前基本上已经卖到1.7万、1.8万元/平方米以上了，还要持续往上涨。”在陪朋友看房时，现场一位中介向记者推售房源时表示。

章女士有一套位于南城的小公寓要出售，中介公司让她叫价1.1万元/平方米以上。然而，因为周边新盘的公寓定价也才1.2万元/平方米左右，这套公寓放盘半年多，依然没有卖出去。

购房者梁先生告知记者，他在城区周边看了半年的房子，最近中介给他推举了一套1.1万元/平方米的毛坯房，说好要和业主见面付定金的时候，中介告知他业主反价了，涨到1.2万元/平方米；接着中介又立刻给他推举另外一套带装修的房子，单价也是1.2万元/平方米。梁先生绝不迟疑地就签了合同。

一位业内人士告知记者，在房价上涨的行情下，中介人员在推销房子时会利用购房者惊恐的心理。“一些报价很高的房子也许根本没有在卖，然而接纳了反价、高房价的信息后，购房者很简单就接纳了看上去价钱较低一点的房子。”该人士透露，有时候业主反价，叫价高只是中介的一种为了增进成交的销售战略。

为提升物业价值 业主团体抬价

“很多业主发现看房的人一多，就直接涨价，或许索性不卖了。”记者在踩盘过程当中，一位中介人士告知记者，业主反价或许捂盘的现象也非常广泛，“一有价钱合理的房子放出来，确定半地利间不到就卖掉了，剩下的那些太高的，都不是真正想卖的。”

好比在南城，对面的新盘卖到1.8万元/平方米，这边的二手房就有人将放盘价提升到2万元/平方米，而一个月前该楼盘二手房定价可是是1.3万元/平方米。“可是到了2万元就基本上没有人买了。”该名中介人士告知记者，业主如今更多的是跟风涨价，大大部分人在捂盘，不必定是真的卖，只是看到其他的楼盘涨了，也要托高楼盘整体的房价，让房子升值。

“一套80平方米的房子，本来只能够卖到80万元，后来100万元有买家表示能够接纳了，那么就叫价到120万元，渐渐地提升买家的心理接纳水平，再涨高会有人乐意买。”业主袁先生向记者传授卖房经历。他告知记者，这是他们业主群里面磋商出来的方法，大家一致将房价定高一些，这样买家在问价的时候就会提升自己的心理价位，渐渐地这个楼盘的房价就会上涨，楼盘也就升值了。

提示

征信问题贷款失败 定金或取水漂

陈蜜斯在东莞城区看上了一套70多平方米的两房，签了合同付了8万元定金后，在向银行请求按揭时，却发现自己缘由是信誉缘由，不能够取得贷款。无奈之下，陈蜜斯只好向原业主要求退还定金。“幸亏业主好意，只收了我5000元违约金。”

对比一手房而言，二手房的贷款要求更为刻薄。并且依照规定，假如买家不能够请求到银行贷款，则需求一次性付完房款，假如没有能力支付则属于买家违约，普通情形下，定金是不能够够退回的。所以在下定金之前，买家最好先查一下自己的征信问题，防止不能够贷款买房形成亏损。

房价高于评价价两成 首付或要四成以上

另外，一位中介人士告知记者，因为东莞二手房价迅速上涨，如今很多楼盘的房价高于银行评价价的两成以上，这就意味着买家首付增加，也许要达到四成以上。“普通二手房首付要三成，然而缘由是银行评价价低，首付要增加很多。”这名中介人士介绍，像上东国际业主放盘价在1.8万元/平方米左右，银行评价是不也许这么高的，也许只有总价的七八成，而超出评价的部分，就要业主以首付的方法补齐，这样业主的首付压力会加大。

出租投资报答率下降

跟随东莞房价上涨，房价的出租报答率下降。以南城一套80平方米两房户型为例，依照如今1.6万元/平方米的售价，两房租金在2500元/月左右，即便是全款买房，租金报答率也只有2.3%，假如是按揭买房，租金报答率则更低。

虽然如今东莞住宅租金上涨，然而租金报答率上升也只是有关于在2015年前买房的那一批人，在房价上涨后，目前入市投资，租金广泛不能够够抵扣月供。

房价涨幅越大 个税越高

虽然在“营改增”后，二手房需求缴纳的费用削减，然而不要疏忽掉还有个人所得税需求缴纳。依照规定，除非出售的是家庭唯独住房、且证过五年的，才能够免征个人所得税。不然在销售的过程当中需求缴纳个人所得税，而在实际操作过程当中，这笔费用常常是由买家承当。

因为如今房价上涨过快，成交总价高，原房价和如今房价差距较大，个人所得税也比较高。这些都需求买家在买房前先了解明白，纳入本钱以内进行考虑，看看自己是不是能够承当。

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