2017年杭州房价涨不涨?大数据帮你理一理思路

商品房销售套数、面积和金额所有刷新历史纪录，价钱也迎来2010年今后的初次大幅度上涨……2016年的杭州房地产市场，从去库存演化为稳房价，大势变化已无需赘述。那么，2017年房地产市场会是喜是悲?

日前，浙报传媒地产研究院和透明售房研究院，相继公布了2016年杭州楼市研究报告。魔鬼藏在细节里。综合看这些报告大数据，透显露哪些值得思考的小细节。

6.8万外地人买房

2016年，全年外来购房者共在杭州市区购房68839套，为2015年全年的2.66倍。浙报传媒地产研究院抽样调查显示，全年投资性需求占比50%以上。

这组数字，让我们不能够不为杭州将来的楼市担心。这么多外地人、如此高的投资比例，将来几年这些房源中有多少会进入二手房市场?会不会构成二次供给?像曾经的下沙，这几年来，下沙一直是二手房供给的高点、价钱的低点，重要缘由是2009年温州、台州客在下沙买了许多新房，然后变为二手房出目前市场，形成短时间供给过于集中，投资客在后面几年深套其中。

本次以上海和温州人为主的外地购房者，最喜爱的区域是申花、将来科技城、临平山北、临平南苑和城东新城。往后，这些板块会不会重蹈下沙的复辙呢?

刚需购房难度增加

浙报传媒地产研究院的报告指出，杭州因为2016年初的商品房库存依然较高，杭州楼市并没有像“四小龙”一样成为二线城市中上涨的急前锋，而出现出平和的恢复性上涨。但即便这样，国家统计局70个大中城市新建商品住宅价钱指数显示，11月杭州同比上涨30.1%。

房价与地价，就像“鸡与蛋”。2016年，杭州市区地价也涨幅惊人，平均楼面价12765元/平方米，同比上涨72.3%，接近2011年至2015年持续五年的积累涨幅，市区24个板块新登时块标杆。

“2016年这一轮上涨后，市区1万元/平方米以下的楼盘已属百里挑一，纯刚需购房者只能在2万元/平方米甚至更高一点区间选择，选择难度大大增加。而市区改良型房源大部分已经接近或超出4万元/平方米。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚以为，杭州楼市的价钱系统已经重塑。

“从市场构造来看，政策环境决定了2017年以刚需、首改成主的自住需求会是市场主流，但从2016年土地市场的实际情形来看，主城区的新拍地块已整体‘豪宅化’，余杭、萧山区刚需项目标供给也比较有限，估计2017年会出现供给与需求构造不配套的情形，刚需房源相比较缺乏，而高端产品相比较多余。”透明售房研究院院长方张接猜测。

15.9%人损失卖楼

2016年卖房还有损失的?

透明售房研究院公布的大数据显示，在2016年卖房的人里，84.1%的人赚钱，还有15.9%的人损失了，这些损失主要集中在非住宅市场，特殊是写字楼和商铺。

商品房市场中唱配角的住宅在2016年风景无穷，11万套中它占了10.5万套，平均盈利率是40.1%。但在非住宅市场上，个人出售写字楼的平均盈利率是3.5%、商铺为10.3%。其市场活跃度也低，11万套中写字楼占4460套、商铺仅为1684套。

“买房是个技术活。2016年的市场即便再炽热，也不是之前那个买什么都赚钱的时期了。”方张接说。好比写字楼，一方面投资门槛相比较较高，购入后还必须蒙受空置的风险。另外，近几年写字楼成交价钱在走下坡路，2016年杭州市区写字楼成交均价仅15350元/平方米，7年来最低。

2017年也许率量缩价稳

2016年，杭州购房者的杠杆应用率有多高?数据显示，也许89%的人应用贷款，是杠杆应用率最高的一年。大部分是商业贷款，首付在四成以下占60%。恰是这类低利息、高杠杆，催生了大批的购置量。

2016年年末，中央经济工作会议提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”“着力防控资产泡沫”，这与上一年“去库存”的定调产生了重大变化。

就杭州而言，正常的情形下，商品房一年的成交量应当是八九百万平方米，2015年限购消除后，杭州市商品房的成交量在1500万平方米左右，2016年成交量更达到1900万平方米，接下来几年的购置力一下子透支了。

丁建刚也以为:“杭州楼市2017年走势虽也许率事件是量缩价稳，但因为多反复杂因素影响，理论上一切皆有也许，但惟独重蹈2016年复辙、再次暴涨的也许性几乎为零。”他建议，在2017年这一特殊的历史时期，确保安全、防控风险是最重要的原则。

中国科学院猜测科学研究中心公布了《2017年中国房地产行业走势展望》猜测报告，估计2017年中国房地产成交量和成交额增幅比2016年会有大幅下滑，但价钱方面仍将保持上涨态势，估计全年商品房平均销售价钱同比增长3.4%。

浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授以为，中国房地产市场“政策市”特点显著，2017年中国房地产市场将“抑泡沫”谋“住有所居”。

via:浙江新闻客户端记者

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