京城商业地产流行“商改写”

7月28讯：京城商业地产流行“商改写”

由高和资本收购的首个持有型写字楼新街高和于近期正式对外招租。值得关注的是，这个毗邻北京金融街核心区域的项目是由商业体改造而成。与此同时，北京盈科中心也成功完成“商改写”，成为商业地产改建写字楼的又一成功案例。业内专家分析，一面是网络对实体商业的冲击，一面是北京写字楼市场的供不该求，“商改写”将有用增加业主方的租金收益，同时也有益于减缓北京写字楼有限的供给量。

高和的计算

“从去年高和资本以总价超10亿元的价钱收购新加坡星狮地产旗下的北京星邻居商业体，到如今变身写字楼项目，应当说该项目出现了完全的推翻。”一名熟悉该项目标业内人士告知北京商报记者，已经正式对外招租的新街高和总面积2.8万平方米，地上共六层，紧邻金融街核心区域，项目定位共享办公的新型产品形状“Hi Work”。

有关人士回想，位于北京的星邻居项目邻近地铁4号线新街口站，以前星邻居项目在2008年营业运营后人气低迷，并且项目所在商圈也比较老，星狮或受运营压力而选择退出。项目本来由5层商业和2层办公物业组成，完成该项目标收购后，高和资本筹划保存2层商业，将其中的3层改造为办公用处。

高和资本方面称，针对项目标改造筹划，是考虑到项目标区位潜力。“星邻居正好位于中关村和金融街交界处，可补充该区域写字楼激增需求的空白，并带动周边区域的发展，制造更多商机。”

写字楼改造生意

实际上，一段时间以来，北京为数很多的传统商业业态正在寻找新的业态转型。

中关村海龙商城、三里屯宁靖洋百货等传统商业业态均开始进行整体改造，宁靖洋百货已改造为新型写字楼，不久将对外招租。而一些大企业则因传统核心商业区难以满足新型办公需求，纷纷逃离，迁至新的办公场合。一些商场拥有者开始寻找通过与专业机构的协作选择对低徊报业态进行改造。北京盈科中心也是完成商业地产改建写字楼的又一案例。除过选择本身调整外，一些项目索性选择出让项目给专业机构。

“商改写”成新趋向

感恩梁行中国区写字楼企业服务部主管严区海以为，受电商冲击而至如今普互市业租金增长比较迟缓，传统的商业地产遭到显著冲击。

统计显示，截至2015年，国内网络交易额为3.8万亿元，增长率为36.2%。估计到2018年，中国网络购物市场在社会消费品零售总额中的渗入率增长到19.2%，增长率正逐年递增，这给传统商业带来了庞大的竞争和压力。

截至2016年二季度，北京市优良商业存量至1129万平方米，其中，购物中心约913万平方米，占到80%左右，百货约216万平方米，仅占20%；地标性优良商业租金坚持增长，普互市业租金增长迟缓，趋于稳固。

其中，写字楼空置率坚持低位，租金更是在高位坚持稳固。2013年开始，北京写字楼租金一直坚持稳固。2016年二季度，北京全市甲级（含顶级）写字楼市场平均租金为每个月每平方米378元。因为二季度五大核心商圈暂无新增供给入市，核心区空置率降低0.8个百分点达4.4%。从商圈层面来看，除近期有新增供给入市的燕莎、亚奥、望京和亦庄商圈外，其他商圈空置率均低于5%，金融街商圈更是一席难求，空置率仅为0.8%。

严区海分析，一方面网络对实体商业的冲击，一方面是北京写字楼市场的供不该求，“商改写”由此开始成为“新风气”。写字楼市场受互联网冲击微弱，需求增长稳固。并且写字楼的租金稳固、管理及运营本钱较低，将商场改成写字楼成为开发商提升收益的新选择。

北京商报记者 董门风

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