商业地产去库存形势严峻二三线城市消化库存需50余月 第一商业地产

7月20讯：商业地产去库存形势严峻二三线城市消化库存需50余月 第一商业地产

新华社上海７月２０日电题：商业地产去库存形势严格二三线城市消化库存需５０余月

新华社记者陈健、吕庆福、郑钧天

国家统计局最新数据显示，截至６月终，全国商业营业用房待售面积高达１５２６３万平方米，同比激增２３％。有关数据还显示，二三线城市商业用房等消化周期高达５０个月以上，一些城市甚至达１００个月以上。专家说，商业地产去库存形势很严格，压力要比住宅地产还大，将直接关系到市场的健康发展。

实体商业不景气，拖累商业地产“入冬”

最近几年来，因为实体商业的不景气，百货业态及卖场相继出现集中关店现象。百盛、天虹、王府井、万达等多个著名百货公司相继封闭部分其在二三线城市，甚至一线城市的门店。同时，另外一零售主力业态“大卖场”也堕入成绩下滑的窘境。据《中国商业地产行业（２０１５／２０１６）年度发展报告》称，全国连锁的大润发超市利润在２０１５年初次停止了增长，永辉超市成绩也出现了小幅下滑，其他一些卖场也纷纷放缓甚至暂停了开店筹划。

依据中华全国商业信息中心数据，２０１６年上半年全国５０家重点大型零售企业零售额同比累计降低３．１％，对比上年同期回落了４．２个百分点。

下滑的实体商业拖累商业地产“入冬”。同策询问研究部数据显示，６月终，全国十大城市商业市场累计存量再刷历史新高，已达５２６７．７５万平方米，同比上涨幅度达１０％。其中北京、成都、天津、杭州等４个城市商业存量创新高，成都、天津、南京存销比分别高达１４１个月、９６个月、８３个月；北上广深４个一线城市的存销比分别为５６个月、４２个月、２３个月、３６个月。

同策询问研究部研究经理许之静指出，依据国家统计局数据测算，如今商业地产产能多余情形严重，二三线城市的存销比多在５０个月以上。

“商业地产去库存的压力比住宅地产还要大。”商务部市场运转专家、中国商业地产联盟秘书长王永平说。

商业地产现整体性困难，去库存仅靠企业单打独斗难度大

住建部住房专家委员会副主任、中国商业地产联盟理事长顾云昌表示，泡沫化、同质化、边缘化、过量化是如今商业地产面临的主要问题。

王永平说，如今，商业地产行业出现整体性困难，问题既来自行业内部，如商业规划失控、地产商业项目供应量过大等，也有电商冲击、经济下行等外部因素。所以，商业地产去库存成效，直接关系到市场是不是能健康发展。

阳光１００集团常务副总裁范小冲说，库存压力不只来自于巨量的建筑设施库存，对开发商来讲还有资金及本钱的压力，和“来自负批物业的库存压力”。

在这些压力下，商业地产开发商开始纷纷追求“前途”。北辰实业股份有限公司总经理曾劲说，北辰一直以北京为中心在发展，但最近几年来，也进入了武汉、杭州、南京、苏州、长沙等全国多个城市，开发了２０多个项目，其中不乏大体量的商业地产项目。“按眼下形势，我们不消除出售或出租一部分商业资产，以盘活商业资产。”

以“酒店＋地产”形式经营的成都明宇实业董事长张建明表示：“面临如今的市场形势，需求有新的商业业态来填充，商业地产项目必定要创新才有前途。”

成功开发了上海新寰宇、虹桥寰宇等项目标商业地产企业中国新寰宇，恰是对项目导入了历史、文化、各类社会活动和现代服务功能等，所经营项目均有不俗的成绩，像上海新寰宇已成为上海市新的商业中心和地标性建筑。

但业内人士告知记者，商业地产受宏观经济的影响较大，并且投资规模、建筑面积等都比较大，去库存仅靠企业单打独斗有相当的难度。一边是高企的库存，一边还在批地。“政府的义务是真正管控好土地的供应量。”顾云昌说，在如今形势下，不能够以规划大批商业地产带动周边建设作为提高城市形象的手段，而是要依据市场需求，有保有压。

去库存应“两头”出手，管住“供应”拓展“需求”

针对各地去库存压力，顾云昌以为，政府首先应从供应端入手，要优化土地供应构造，通过供地、规划等途径控制增量。关于库存量大的城市，要暂停商业用地出让。

记者了解到，福建省明确将来供地筹划分五类来调控，分别为“明显增加”“增加”“持平”“恰当削减”“削减直至暂停”，由此来确定市场供应规模。四川省明确，对营业用房、办公用房等商业用房库存较大的城市，严厉控制新增商业用房土地供应和规划指标。山西省也提出，许可在土地应用年限和容积率不变的情形下，将商办土地用处调整为栖身用地，以盘活存量土地，有用增进商业地产去库存。

为消化现有库存，各地也在出招。如福建、四川、昆明等省市明确提出“商改住”政策，即在满足必定条件下，许可商业用地调整成为住宅用地；已建在建的商业用房在必定条件下，可转变建筑应用功能，用于教育培训、文化、旅游等经营性、公益性用处。

但长久研究土地和住房市场的西南财经大学经济学院副教授刘璐以为，假如转变土地用处，土地出让金的补缴标准是什么？是依照起拍价还是依照四周其他地块的参考价？这在“商改住”政策中要细化落实。

可是，大部分开发商对此表示欢迎，以为“商改住”政策给他们提供了一个合法“转舵”的机遇。

尽管如今商业地产面临体量较大、库存较多、租金报答受限等挑战，但也迎来了消费扩展升级的机遇。所以，专家建议，商业地产在运营上，一方面要考虑如何合理配比业态，另外一方面则要通过创新补充客群空白；同时，政府也应采用办法推进和鼓励传统商业向体验型业态过渡。依据新的消费趋向，将来商业零售业发展将向以体验式业态为主的商业综合体过渡。

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