广东自贸区-自贸区的“地产盛宴”

有了上海（楼盘）、广东等自贸区的先例，自贸区挂牌仿佛就是当地房价上涨的冲锋号。7个新设立的自贸实验区，也理所固然地被以为会走上“先辈们”的老路。

8月31日，第三批7个自贸实验区获批，这代表着自贸区建设进入试点摸索的新航程。

消息一经发布，人们担忧是不是激发有关城市的房价水长船高。依据我们的视察，房地产已经成为最直接的区域价值风向标。自贸区带来的增进用处，让每个挂牌城市的房价都日新月异，特别是规划区域内。

我们无妨来看看前两批的自贸区挂牌后的房价情形，以作为新参加的7个自贸区所在地区的参考。

上海自贸区：3个月溢价445%

2013年8月，上海自贸区获批。2013年9月29日，正式挂牌成立，让本来就炽热的市场更加躁动。一手房成交量出现暴涨，二手房房价一夜飙升，部分楼盘报价大涨。

上海自贸区挂牌缺乏3个月，土地溢价率高达445%。华夏地产研究中心报告显示，上海自贸区挂牌前后成交的住宅土地溢价率上升100%～150%，并在2013年12月18日自贸区内浦东临港板块拍出一块溢价率高达445%的商用土地，此时距离上海自贸区2013年9月29日挂牌缺乏3个月。

时隔一年，在自贸区热度和关注度有所削弱的情形下，房价仍然“蛮横生长”。有关数据显示，2014年前三季度，受自贸区直接辐射的板块（ 外高桥 (600648,股吧)、祝桥、临港新城）成交均价为24992元/平方米，比自贸区挂牌前的成交均价上涨19.1%。当时，上海商品住宅同比涨幅10.7%，自贸区的均价涨幅几乎是全市的一倍。

自贸区的设立，对经济发展的带动用处不问可知。设立自贸区，不只能推进区域改革，推进经济水平的发展，更有益于吸引高端国际化的企业入驻，完成区域产业资源整合与发展。

自贸区概念，对区域内的房地产市场起到了强烈的利好用处。有上海二手房专业人士称，自贸区未挂牌之前，受辐射区域内房价的涨幅就比较显著，挂牌后，区域的房价涨幅更加残虐，急速升温。

与住宅售价上涨相比较应的是，自贸区办公楼的价钱和租金也是全线暴涨。本来，自贸区大热，中小企业挤破大脑进入自贸区注册，区内办公楼出现供不该求的情形。

当时的数据显示，外高桥保税区的某办公楼，2013年7月之前，每平方米售价仅1万元左右，还一直无人问津。到了9月自贸区挂牌后，价钱飙升了近1倍。即使如此，很多业主还是捂盘惜售。

跟随房价上升，自贸区内的租金也顺势大涨。2013年7、8月，区内写字楼平均租金报价为每天每平方米2.1元，后上升至每天每平方米4.2元，一个月内租金翻倍。

涨势惊人

2014年年末，广东、天津（楼盘）、福建特定区域再设3个自在贸易区，“挂牌效应”再次催热楼市。通过一年多的发展，虽然自贸区红利还没有获得兑现，产业规模、人口规模和GDP规模也未发展起来，然而自贸区的价值，已经率先通过片区的房地产体现出来了。

深圳（楼盘）前海自贸区挂牌后，房价一个月涨了两成。本来媒体报道称，2015年时前海路一带已经没有4万元/平方米以下的房源，并有投资客巨资买下数套单元。

当年蛇口房价相同涨幅惊人。2015年华夏地产统计数据显示，2015年4月，蛇口4月二手房价为4.3万元/平方米，环比上涨10.3%。华夏地产和安居客成交数据显示，爱榕园住宅楼4月均价为5.2万元/平方米，较3月的4.2万元/平方米，涨幅达23.8%。四海公寓售价为4.3万元/平方米，一个月涨了9000元/平方米，涨幅为26.5%。高端盘半岛城邦的房价也初次冲破6万元/平方米，环比上涨了两成。

天津自贸区正式挂牌后的20多天里，掀起了滨海楼市新一轮的购房热潮。据天津市领土资源和房屋管理局数据显示，在自贸区利好政策的带动下，2015年4月滨海新区房地产市场体现抢眼，商品住宅共成交2331套，环涨高达38.01%，成交涨幅最大。大家溘然发现，开发商“涨价”很有底气了。

天津的 天津港 (600717,股吧)片区、天津机场片区，福建的福州（楼盘）、厦门（楼盘），广东的前海和横琴等区域，之前就是房地产的热点区域，自贸区的挂牌更是让这些区域的房产“如虎添翼”。

据了解，广东3个自贸片区中房价最高的前海，已经超出7万/平方米了。横琴虽然依附珠海（楼盘），不及前海背靠深圳、香港，然而房地产增长速度也是不容小觑的。如今横琴的部分楼盘已经卖到4万元/平方米，有专家称5年内或将达到9万元/平方米。

2015年4月21日，南沙自贸区挂牌，尔后楼市是“量价齐升”。自贸区概念，加受骗时宽松的政策和降息等利好，南沙楼市成交炽热，投资、自住需求大爆发。

有关数据显示，挂牌一年的时间，南沙一手住宅网签14288套，同比大涨63%，不限购、投资性质的办公物业同比涨幅更是高达85%。一手房均价比挂牌前上涨1000元/平方米，进入2016年后，均价更是连涨4个月。

有人欢乐有人忧

有了上海、广东等自贸区的先例，自贸区挂牌仿佛就是当地房价上涨的冲锋号。第三批的辽宁省、浙江省、河南省、湖北省、重庆（楼盘）市、四川（楼盘）省、陕西省7个新设立的自贸实验区，也理所固然地被以为会走上“先辈们”的老路。

“自贸区”概念曾催生房价飞涨，申报省市的房价也预期看涨。此前，有媒体报道称，青岛（楼盘）申建自贸实验区的消息就刺激了房价上涨和企业投资。

然而，请求第三批自贸实验区的21个省市中，最后当选的只有上述7家，这意味着其他14家预期的自贸区助推房价失?。而荣幸当选的，房地产市场又经历了一轮狂欢。

9月1日，位于郑州（楼盘）市经济技术开发区内的41亩住宅用地，最后以近15亿元的价钱被北京（楼盘）华润曙光房地产开发有限公司摘得。该地块折合楼面价约1.2万元/平方米，单价3578.9万元/亩，溢价434%，成为该区最新的楼面价和单价“双料地王”。该地块底价2.8亿元，一出手加价就是5亿元。有人开顽笑说，这是郑州土地拍卖史上最残酷的一幕。

当地业内人士以为，本次经开区的土地如此猖狂，与郑州市场炽热的行情有关，同时也与之前不久河南自贸区获批的消息分不开。依据此前发布的河南自贸区草案，郑州片区包含郑州航空港区、经济技术开发区、郑东新区。

自贸区还是“去库存”的利器。好比在重庆，住宅、商铺销售都不是问题，然而写字楼严重多余，亟待去化。当地人士以为，自贸区的树立，将会刺激某些行业的发展，鼓舞行业信念。

自贸区傍边另外一个比较受关注的市场是武汉（楼盘）。然而，在自贸区获批之前，武汉已经实施限贷和提升二套房首付比例的政策。在武汉市拥有一套住房的住户家庭，再次请求个人住房贷款购置商品住房，贷款最低首付比例为40%，武汉市成为近期继厦门以后又一个限贷的二线城市。

也许，房价暴涨，跟武汉无缘了。

涨价也许是“镜花水月”

其实不是一切的自贸区房产，都有涨价的故事。

在福建省福州市的自贸区内，有大型楼盘的负责人说，自贸区挂牌后，作为开发商，他跟打了“鸡血”一样，而且把楼价都上调了，但很快发现，一降价就没人买了，又只好默默降回本来的价钱水平。

这是一个悲痛的故事。

房价的上下，是由很多因素决定的，自贸区也许对房价有刺激用处，然而其实不能够离开当地的基本面。

福州自贸区所处的地位与福州市民承认的中心区有不小的距离，超出了半小时的车程，这致使很多福州当地人不考虑在自贸区内置业。缘由是自贸区呈“碎片化”散布，所以对楼市的影响也触及更多的区域。对比厦门，福州自贸区内的房地产项目也更多。

事实上，房价的水平是由产业布局、生活配套、生态环境等多方面因素综合决定的，其实不是仅靠一个自贸区概念就能够助推的。虽然短时间内区域中的楼盘会将自贸区作为项目卖点之一，但到底能有多大的助推用处，还是有待视察的。

即使在天津自贸区，问题也是不一而足的。很多媒体以为，天津自贸区正式挂牌后，滨海新区的楼市将迎来“小阳春”，特殊是自贸戋戋域内的楼盘会遭到政策利好带动。可是，实际上，滨海新区内受自贸区影响的楼盘多为商业地产，仅占小部分，更多住宅，特别长短自贸区住宅，房价并未产生过快上涨现象。

中山（楼盘）大学自贸区综合研究院副院长毛艳华在接纳媒体采访时表示，第三批获批的自贸区是在门户城市、中心城市，好比说成都、重庆、西安（楼盘）。这些城市的区位经济发展都比较好，所以房价上涨其实不奇异。然而上涨到什么水平其实不怎样好说，涨幅不也许像北上广深。

房价的上涨，有政策红利的推进，但不也许离开经济的基本面，不然就是蜃楼海市。在中国经济转型的大背景下，我们要做的，是通过制度创新为转型注入发展的动力，而不是纯真地寻求“纸上贫贱”。记者 艾冰

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