三四线楼市泡沫会在今年破灭吗?

近期，彭博新闻社对14位经济学家进行调查，有半数以为大陆今年将面对房地产泡沫扩展的风险。国泰君安首席经济学家林采宜日前指出，房市泡沫在三、四线城市更为严重且幻灭风险更高。他表示，一线城市尽管泡沫不小，然而泡沫不见得说破就破，二线城市看命运，“但三、四线城市泡沫已在一个、一个地幻灭”。

人尽皆知，三、四线城市医疗与教育等基础要求相比较落伍，致令人才流失现象严重，加上市场广泛不看好三、四线房市前景，致使高库存问题不只难以化解，还有也许进一步加重并推进房价下跌。从人口流素来看，将来的城阛阓群效应将会持续发酵，一线城市和部分二线城市人口将持续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化显著。在东部沿海地区，北上广深津等大城市及周边区域将也许持续出现大批人口净迁入，以长三角、珠三角、京津地区的一二线城阛阓群为主的城市带将进一步对劳动听口产生虹吸效应。人口流向和散布不均的事实，将在2017年出现得更为显著。

关于一线、二线城市来讲，房市的真正关键还是在供地稀疏，地价高企。而地价的背后隐蔽的是一个城市的“硬实力”。例如GDP、人均收入、社会福利、工作机遇、教育资源等等。其中最主要的指标我们能够从两个方面来权衡：第一是城市人口密度，第二是城市人均GDP收入。当一座城市人均收入陆续增加，人口陆续流入，构成人群挤压效应，楼市价钱就必定会上涨。缘由是人均GDP的背后，代表着城市的工作机遇、投资机遇、生活水准、服务质量等一系列指标。所以极有参考价值。

假如我们看中国城市人口排名表，可见重庆是最高的，紧接着是上海北京等，但这个指标不等于重庆房价会排在一线城市之前。重庆和四川地区的人均GDP只相当于发达地区的一半不到（27364元），而在深圳等地，人均GDP已经高达91822元人民币，房价固然会高得多。所以，我们能够说人均GDP是最影响房价的一个因素，而不能够只看城市人口集合的多少。另外，某些影响楼价的指标从这张图上并看不到，例如宜居指数和环境情形等等，但都是次要因素。最主要的，就是一个地区经济发展的质量和速度，这是吸惹人口到哪一个城市去的缘由。

愈来愈大的房价差距，已经让中国楼市构成了一正一负的“两重泡沫”。一二线城市价钱连续上涨，购房者趋附者众，房价早已经超出正常水平。这一部分属于正泡沫。然而在三四线城市，楼市价钱却增长乏力，而且是有价无市，购房者稀疏的结果一套房屋的交易周期极长，其背后的重要缘由是劳动力人口的向外流出。这一部分是负的泡沫。这一正一负的两重泡沫，其叠加的影响，关于中国经济有极大隐患。

房价分化的背后，是地区间的经济分化。中国一线城市主如果服务业发达，第一产业和第二产业普通都散布在三四线城市。最近几年中国经济最大的特色恰是第三产业服务业进一步扩大，相应其从业人员的收入看涨，则一线城市住户收入是增加的，或许降幅不大，而三四线城市的第二产业和第一产业连续萎缩，特别是钢铁、煤炭、化工等等基础性的产业更成为特别严重的多余产能，缺少连续制造价值的能力，这直接影响了三四线城市住户的购房有用需求。前者在扩张，后者在逐步委靡，而且一二线的新增劳动力，起码有80%直接来自于三四线城市外流的劳动力。所以，这正负两个泡沫也是互为因果，密不可分。

所以，我们要看明白这段时间媒体炒作的许多概念的真实缘由，背后归根结柢都是为了提高楼市。例如媒体炒作了很长一段时间的所谓“新一线”城市，实际上是为了提高各项经济指标不够一线水准的城市对购房者的吸引力。但这样炒作的结果，其实不会带来根天性的转变，缘由是炒作没办法转变城市的收入水平、产业格式、人口素质等硬指标。

房价是一个被一切这些综合指标所决定的事情，不是靠媒体炒作能够转变的。正现在年初人们炒作过一阵子的重庆楼市价钱，假如我们对比一下重庆地区的以上几个指标，再参照该地区硕大的土地面积，就很简单晓得，此地的房价根本不也许大涨。所以我们要看经济和人口指标，而不要看媒体炒作的概念，那只会误导对房价的推断。

价高者将会更高，价低者只会更低。在北京深圳等地平均房价轻松过5万一平的今天，在中西部的一些小城市，房价可是5、6千元一平，买的时候还能再打折。中国楼市的马太效应（Matthew Effect）在2017年是完全裸露的开始，在往后，这类城市之间不动产的不屈均将会进一步加重。正如《圣经马太福音》里所说的：“凡是少的，就连他一切的，也要夺过来。凡是多的，还要给他，叫他多多益善。”，一二线楼市和三四线楼市的价钱差距的裂缝将会愈来愈大，这个事实也将进一步证实，新经济的转型将有何等艰难和困难。

一二线城市容纳的服务业，看似愈发繁荣，然而其背后的真正缘由实际上是缘由是三四线小城市第一产业和第二产业，即传统农业和工业的繁荣，而新的产业和旧产业的转型并没有能补充旧产业衰败的空白。房价的两重泡沫背后，体现出的是切实的经济问题。中国有293个地级市，361个县级市，还有一千多个县，这些小地方的楼市泡沫加起来有多大，并没有肯定统计，所以比一二线的泡沫隐患更大，更不可控。从最近几年陆续调低的GDP预期指标和中小企业下降的开工率，三四线城市的繁荣速度只会更快，而随着这个过程，三四线楼市泡沫的幻灭，也是必定的趋向。

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