2016成交规模创新高2017年房地产进入调整阶段

2017年1月4日，首届中国房地产大数据年会在上海崇明岛召开。会议中，机构公布《中国房地产市场2016总结与2017趋向展望》，基于整体的房地产大数据系统，对2016年的市场形势进行了总结，并对2017年的行业发展做出预判，为社会各界提供借鉴和参考。

1.2016年中国房地产市场形势总结

2016年，房地产市场迎来本轮周期的高点，全年成交规模创历史新高，城市分化态势延续。国庆节前后，各地政府密集出台调控政策，四季度市场走势渐趋安稳。

政策方面，政策环境由松趋紧，因城施策严控市场风险。2016年房地产政策经历了从宽松到热点城市连续收紧的过程：“两会”提出因城施策去库存，但跟随热点城市房价地价迅速上涨，政策分化进一步呈现。一方面，热点城市调控政策陆续收紧，限购限贷力度及各项监管办法一再加码，遏制投资投契性需求，防备市场风险；另外一方面，三四线城市仍保持去库存战略，从供需两头改良市场环境。同时，中央增强房地产长效机制建设，区域一体化、新型城镇化等持续冲破前行，为行业长久发展积极构建优越环境。

价钱方面，热点城市房价涨幅显著，调控收紧后价钱趋稳。受宽松货币环境、阶段性供求紧张及地价上涨影响，热点城市房价迅速爬升，1~11月百城住宅价钱累计上涨17.83%。在四季度多城调控政策密集出台后，热点城市的新房及二手房价钱涨幅均出现回落。

成交方面，市场成交全年高位运转，成交构造显著上移。2016年，各类需求连续释放，房地产交易高位运转，50个代表城市商品住宅成交量同比增长超两成，绝对量创历史同期新高。国庆节前后热点城市调控政策密集出台，代表城市市场热度开始回落，四季度成交量高位下调。从成交构造来看，核心一二线城市各层级产品总价提升显著，热点城市的改良需求也积极释放，成交构造上移，大户型成交占比提升。

土地方面，一二线土地市场高热，高价地开发蕴风险。2016年，300个城市土地市场供求仍呈降低趋向，各类用地推出同比降低11.0%，成交同比降低5.7%。然而，热点城市土地市场连续高热，拉高了全国整体住宅楼面均价及溢价率，全国300个城市各类用地成交楼面价同比上涨38.7%；平均溢价率为43.13%，较2015年提升26.91个百分点。值得留意的是，2016年房企销售回暖及宽松的资金环境，企业拿地热情高涨，重点一二线城市高价地块频出，特别是合肥、苏州、南京、上海等城市，将来市场走势非常值得关注。

企业方面，百亿房企市场份额升至五成，行业整合加速。2016年，品牌房企销售成绩再创新高，百亿房企扩容至131家，市场份额升至50%，且恒大、万科及碧桂园销售额超出3000亿元，开启了房企规模化发展的新时期。在优越销售成绩支持下，企业现金流富余，拿地意愿强烈。2016年行业格式也在产生着深入变化，央企、国企加速整合重组，房企资本融合过程加速。

2.2017年中国房地产市场趋向展望

2017年，因城施策将在控风险与去库存基调下陆续深化，热点城市面对量价回调，而三四线城市有希望延续安稳走势。

依据“中国房地产业中长久发展动态模型”分析，估计2017年全国房地产市场将出现“销售量价回调，新开工小幅降低，投资低速增长”的特色。需求方面，2017年是本轮房地产周期的末期，商品房销售面积遭到政策、货币环境的影响，将出现回调，估计全年降幅将达到12.8% ~14.8%，其中一线及二线城市销售面积将出现降低，二线城市降幅较为显著，三四线城市市场动摇平缓。供给方面，鉴于一二线城市销售回落，新开工意愿也缺乏，而前期土地成交处于低位，将使全国新开工出现小幅降低，估计全年降幅在3.0%之内。但估计2017年企业补仓意愿增强，拿地将有所增加，推进投资增长，我们测算房地产投资增速在2.5%~4.5%之间。价钱方面，需求回调致使价钱有所下跌，估计全年跌幅在1.9%到3.9%之间。

2017年我们关于一二线城市市场的整体推断是量价进入调整阶段，然而不一样的城市仍存在市场机遇。一线城市步入存量房时期，新房开发建设的市场空间陆续被紧缩，城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是将来的主题，租房市场也有希望成为行业新机遇。二线过热城市房价空间被透支，“量价回调”成也许率事件，但具有产业和人口支持的城市，将成为下一个发展的新风口，天津、武汉和郑州受益于城市群发展，城市潜力逐步呈现，量价进入安稳增长周期；西部节点型城市发展有希望进入新阶段，房价尚属相比较凹地，如重庆、成都、西安等城市。另外，位于大城市周边的小城市或本身产业优势显著的三四线城市，房地产市场发展仍具有潜力。

代表城市共50个，一线包含北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包含天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市，主如果各省会城市和筹划单列市；三线包含三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市，主要指地级市。

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